不動産投資、住宅賃貸と民泊運営のメリット・デメリットを比較

 

住宅賃貸と民泊運営の特徴を比較

物件を賃貸する場合と民泊を運営する場合の主な特徴を解説していきます。

利回り

賃貸物件の賃料相場はエリアや物件によって変わりますが、おおむね東京都心部では5~8%程度、地方なら10~20%程度が執筆時点(2022年3月)における表面利回りの一つの目安になります。

民泊物件の利回りは、粗利益をベースに考えて、賃貸に出す場合よりも高くなる期待があります。ただし賃貸と異なり収益の振れ幅が大きいため、一概に言うことはできません。

リスク

賃貸では毎月一定額の家賃が入ってくるため、売上に対するリスクはかなり低いと言えます。一方民泊では繁忙期と閑散期で大きく売り上げが異なるうえ、新型コロナウィルスの蔓延によって宿泊業が壊滅的な打撃を受けるなど外的要因にも左右される要素が多いことから、リスクは総じて高い傾向にあります。

投資・コスト

住宅での賃貸では追加投資を行うことはあまり多くなく、基本的には入居者の退去に合わせて、空室期間中に原状回復とバリューアップを図る程度で済むでしょう。

一方、民泊ではゲストに設備や建物の一部を破壊されたりするリスクもあるほか、劣化した部分は積極的に交換して綺麗な状態に保つことなどが求められます。また電気代等を負担する必要があるほか、シャンプー類などの消耗品も定期的に購入しなければならないため、ランニングコストも発生します。営業許可を取得するため、消防法や建築基準法への適合工事を行う必要もあります。

手間

賃貸であれば、仲介業者(管理会社)に客付けを依頼できるため、後は自身が行うことはほとんどありません。民泊運営の場合も、運営代行会社に業務を委託することでセットアップから営業許可の取得、日常の運営まで一気通貫で担ってくれるため(部分発注も可能)、利用すれば手間はほとんどかかりません。

もちろん、どちらもプロに依頼する場合には報酬を支払う必要があります。節約して自身でやるか業務をお任せして楽を取るかは、自身の環境や投資目的によって判断が変わるでしょう。

融資

不動産購入する際の融資については、住宅賃貸の方が借りやすいでしょう。賃貸は収支が非常に安定していることから、金融機関も融資を実行しやすいためです。民泊を運営する前提で物件を購入する場合は、民泊として運営した場合の収支を綿密に作成し、かつその収支の信憑性をうまく担当者にプレゼンする必要があります。

特徴とメリット・デメリットのまとめ

上記の特徴と、メリット・デメリットを表にまとめました。

住宅賃貸 民泊
利回り 5-20%程度(表面利回り) ブレは大きいが住宅賃貸より高い傾向
リスク 低い 高い
投資・コスト 追加投資・バリューアップは少ない 運営前・運営後それぞれ投資が必要
手間 管理会社に一任すればほぼ手間はかからない 運営代行会社に一任すればほぼ手間はかからない
融資 物件購入時に受けやすい 物件購入時に受けやすい
運営に必要な諸費用は物件購入とは別途

民泊運営に向いている物件は?

住宅賃貸と比べた場合に、民泊運営に向いている物件は、「家賃が安く、観光・宿泊需要のあるエリア」の物件だと言えます。

家賃が安いエリアでは賃貸に出しても大きな収益を得ることが難しいため、民泊を運営することで大きな利益を狙うほうが望ましいケースも少なくないでしょう。

地方には、賃貸相場が安いものの観光需要や宿泊需要の高いエリアは存在します。そのようなエリアで物件を所有している方、あるいはこれから取得したいと考えている方は、民泊運営を前提に物件を購入する計画を立てるのも良いでしょう。

ただし、物件購入の際に融資を受ける難易度は上がるため、綿密な計画を立てて金融機関の担当者に上手くプレゼンする必要があります。また物件購入費用が満額融資承認を受けられるケースは少ないうえ、民泊運営に対しても100万円以上の初期投資がかかることが一般的なため、ある程度の現金は確保しておく必要があります。

まとめ

不動産投資をするにあたって、住宅として賃貸するのはリスクも低く、最もスタンダードな手法です。収益をアップする手段として、民泊を自己保有の物件で行うという選択肢がありますが、収支は不安定になるうえ、金融機関を説得する手間も増えます。

しかし家賃の低いエリアで観光宿泊需要の多いエリアに物件を所有している場合は、自分で民泊を運営するという選択肢は有力なものになるでしょう。それぞれのメリット・デメリットとニーズを考えながら、冷静に判断してみてください。

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