民泊ビジネスを始めるメリット・デメリットと開業までの手順まとめ

不動産活用

コロナ禍で海外旅行が大きく制限されてしまっている昨今ですが、以前の日本はインバウンド観光バブルに湧き、その一環で民泊ビジネスにも視線が集まっていました。従来のホテルや旅館とは異なる、個人でも営める小規模な宿泊施設事業として、法人・個人問わず参入が相次いでいました。

海外旅行市場は世界的に成長産業で、特に日本は世界中から高い注目を受けており、アジアの一大観光立国として本格的に成長を始めたと言っても過言ではありません。海外渡航が解禁されれば、そんな成長市場に個人でも比較的容易に参入できるのが民泊ビジネスの魅力の一つです。

今回は、民泊の開業に関心のある方に向けて、その概要や開業するメリットとデメリット、そして開業までの手順を解説していきます。コロナ収束後に向けた先行投資を検討する方、副業で新たな収益源を確保したい方など、ご参考にどうぞ。

民泊とは

最初に、民泊とは何か、そして民泊投資・民泊ビジネスとはどういったことか等を解説していきます。

民泊の定義と歴史

まずは民泊の定義に関してですが、元々はAirbnbが創業当初に謳っていた「個人の家に人を泊めてお金をもらう」というスキームに始まり、それが日本においては「民泊」と呼ばれるようになりました。しかし今ではそれに限らず、マンションや戸建住宅といった不動産を利用して、主に無人の宿泊施設として営業することも民泊として捉えられるようになりました。

現在では民泊という言葉の定義は曖昧になってきており、ホテル・旅館・民宿・ホステル等の従来の枠組みに該当しない宿泊施設を一まとめにして民泊と呼ぶようなケースも一般的となっています。必ずしも本来の「人の家に泊まる」という意味合いで用いられているわけではないのです。

従来、ホテルや旅館、民宿といった宿泊事業は、個人が営業するには改装費用やオペレーション等の理由でハードルの高い部分がありました。 しかし、Airbnbと民泊の登場によって、日本では個人でも借りられるワンルームマンションなどで宿泊業を営み、本業のあるサラリーマンなどでも簡単に副業収入が得られるということで話題となり、参入する人が増えていったのです。

当時は、 宿泊施設を営業するための許可を取得しない、いわゆる「ヤミ民泊」が多かったのですが、今では従来の旅館業法に加えて、民泊営業を想定した「住宅宿泊事業法」という新しい法律も2018年に制定され、さらに旅館業法もそれに合わせて規制の緩和が進み、個人がより簡単に宿泊事業に取り組めるようになりました。

物件を借り、寝具や家具、備品類などを揃え、消防設備などの要件を整えて営業許可を取得し、Airbnb等のWebプラットフォーム(OTA)で宿泊客を集客して収益を上げる。こうしたスキームが民泊ビジネスなのです。また、後述の通り業務のほとんどを代行業者に委託でき、不労所得モデルが構築できることから、民泊投資と呼ばれることもあります。

民泊ビジネスのメリット

民泊ビジネスのメリットを解説します。

不労所得が作れる

民泊は代行業者に任せることで不労所得モデルを作れるのが、最も注目されることの多いメリットです。

民泊には運営代行業者というものが存在し、売上の一部を報酬として支払う必要があるものの、彼らに委託することで、面倒なゲストへの対応や清掃の手配、備品の補充、行政への報告対応などの業務を代わりに行ってくれるため、ほぼ不労所得となるビジネスモデルを確立できます。

本業のある会社員などでも、代行業者にお任せして事業を推進することができるため、その手離れの良さや不動産を利用するという性質から不動産投資と比較して語られることも多くあります。

後述の通り民泊の開業にはある程度のまとまった資金が必要ですが、不動産投資に比べれば少額で、副業でも十分チャレンジできるレベルです。粗利益÷初期費用総額で求めた場合の利回りは100%以上、つまり一年以内の投資回収も狙えるので(市況が戻れば、ですが…)、副業として魅力を感じる方も多くいます。

別荘としても活用できる

また、無人の施設なら別荘として使えることもメリットの一つです。法人で所有するのであれば、保養所や研修施設として活用することも考えられます。

弊社では箱根で一棟、貸別荘型の民泊を運営していますが、どうしてもお客様が入らない日は存在します。その時には足りない備品を買って設置したり、物件に異常がないかどうか点検しに行ったりすることがあり、その際には数時間程度ですが滞在して箱根観光をしたり、温泉に入ったり、 ワーケーションをしたりという風に使うこともあります。

かつて別荘を持つことが流行った時代はあったものの、今では無用の長物として格安で売られている別荘は数多くあります。しかし、そういった別荘を活用して民泊を始めるという選択肢も取れることから、「お金を生む別荘を作る」というコンセプトで民泊事業を行っている事業者もいるほどです。

語学力を向上できる

また、民泊営業を自身で行えば語学力の向上にもつながります。現在はコロナ禍で外国人観光客が非常に少なくなっていますが、普段民泊をやっていると、英語を喋る方や中国語、韓国語などを喋る方が多く予約してくれます。

彼らとのコミュニケーションは、基本的には英語を利用したチャットで行います。たまに中国語や韓国語、日本語などでコンタクトを取ってくる方もいますが、チャットであれば翻訳ツールなどで調べながら返信できるため、ちょうどいい塩梅で勉強に繋がります。普段はなかなか外国人と会話したりチャットをしたりという機会は少ないと思いますので、こうした機会に語学力を磨くことも可能です。

ただし、ゲストとの意思疎通に齟齬がないようにすることは意識しましょう。ノンネイティブだとどうしても伝わらない内容や誤解が生じてしまうケースは多いため、会話がお互いの意図にそぐうものになっているか、慎重に確認することが必要です。

民泊ビジネスのデメリット

次にデメリットを解説します。

初期投資がかかる

まず民泊のデメリットとして、まとまった初期投資がかかることが挙げられます。

初期費用は物件や施工内容により異なりますが、ワンルームタイプの物件で安くあげれば50万円程度、一戸建てや一棟ビルなどで本格的に作り込む場合には、数百万円から数千万円といった水準になります。

支出の内容については、主に「不動産の契約初期費用」「消防設備」「内装工事」「寝具、家具備品購入」「消耗品購入」といったものがあります。内装と備品等はコンセプトやこだわりに応じて大きく必要額が変わります。

ある程度の投資が発生するため、まとまった現金もしくは融資を受けて開業することが必要になりますが、後述の開業許可申請のハードルも含めて参入障壁が低すぎるというわけではないため、例えば会社員が副業でも取り組みやすいビジネスの中で言えば、比較的競争を避けやすいという点はメリットになります。

開業許可(届出)の取得に手間がかかる

開業許可の取得に関しては、消防法などの要件をクリアし、保健所から旅館業法に基づく開業許可もしくは住宅宿泊事業の届出受理をしてもらう(届出と銘打っているものの、事実上の許可申請)という形になります。これをクリアしなければ民泊事業を始めることはできないのですが、許可取得には様々なハードルが存在します。

特に厄介なのは消防法で、許可等の取得に必要な消防設備の設置にはおおむね安くても30万円ほど、高ければ100万円以上の出費が必要になります。また管轄の消防署に図面を持って確認しに行かなければ、どこにどのように消防設備を設置すればいいかは自分では分かりづらいため、自分で行う場合には綿密に相談を重ねてミスのないように設置を行う必要があります。あるいは専門業者に発注して進めてもらう手段もありますが、その場合自身で行うよりは費用が高くなります。

また、保健所からの要件を満たす際にも、 トイレには必ず手洗い場を設置していなければならない(トイレタンク付設の手洗いはNGとする自治体が多い)という点や、宿泊定員に対して寝室の面積が規定以内に収まっているか、窓の面積は床面積に対して十分かなど、宿泊施設に必要な諸々の要件が求められます。

これらの要件をクリアし、かつ建築基準法上問題のない建物であると認められた場合には、申請と現地調査を経て許可等を受けることができます。この開業許可取得のハードルは比較的高く、行政書士などに代行をしない場合には、平日しか関係官庁が開いていないことも相まって高いハードルになりえます。

また物件によっては許可を取得するために多額の出費をしなければならないケースもあるため、物件選びの際には事前に許可が取れそうかどうかをきっちりと精査しておく必要もあります。特に旧耐震基準の物件は現行の建築基準法に反している既存不適格状態であることが多いため、細心の注意が必要です。

この事前調査も行政書士などに依頼することは可能ですが、許可申請代行も含めなかなかの金額になるので、自身でやれるに越したことはない、というのが私の意見です。

民泊可能な物件を探すのが難しい

民泊営業ができる物件を探すのも苦労するポイントです。民泊は宿泊業に該当するため、消防法や建築基準法といった様々な法令が物件にかかり、場合によっては大家さんに大きな追加投資が発生するケースもあるため、基本的に住宅物件では民泊営業を許可されないことがほとんどです。

加えて、民泊の世間的なイメージは正直あまり良いとは言えません。住民とのトラブルなどの懸念も考えると、その意味でも民泊営業ができる物件は非常に数が限られるのです。

しかも、民泊営業が可能な物件を見つけたとしても、上記のようなリスクがあることから、基本的に居住用や一般の事業用物件に比べても賃料や敷金、礼金、保証金といった諸々の契約条件は厳しくなるケースが多々あります。また通常の仲介業者やポータルサイト掲載の物件では民泊営業ができるものは非常に少ないため、民泊物件を専門に仲介している事業者にあたる必要があります。

ただでさえ民泊可能な物件の数は少ない一方、条件や立地などを妥協してしまうと事業の失敗に直結してしまうので、物件探しは根気良く続けなければならないポイントです。

トラブルになるケースもある

また、ゲストや近隣住民とトラブルになるリスクがあることも民泊の主なデメリットの一つです。

運営を代行会社に委託していればトラブル対応も行ってくれるのですが、建物や設備、備品類を破損された時などの保険申請だったり、近隣住民と関係がこじれてしまったり、加害者を訴訟したりする場合にはオーナーに責任が生じるため、代行会社任せというわけにはいきません。

場合によっては大家さんあるいは管理会社から退去命令が出されてしまったり、近隣住民経由で行政から指導や営業停止命令が入ってしまったりするケースもあります。

特に単価の低い民泊ほど問題のあるゲストに遭遇する可能性が上がるため、 なるべく単価が高く客層の良い民泊を意識して作ること、そしてトラブルにならないようにきちんと注意書きの掲示やお願いごと、ルールの連絡などを行っておくことが重要になります。

民泊ビジネスの流れ

次に民泊を開業するにあたっての流れについて解説します。これらの詳細については以降の記事で詳しく解説していきますので、以下は手順を掴んで頂けるよう簡単な解説のみに限定しています。

開業するエリアを決める

まずはどのエリアで民泊を始めるかを決めます。例えば、自分の家の近くで始める、宿泊需要が多い東京や大阪といった大都市で始める、あるいはグリーンツーリズムをした田舎で始める、などといった様々な選択肢があります。

エリア選定に欠かせないのが需要と供給の調査です。需要に関しては、市区町村別の客室稼働率や観光客入込数などのデータを見ることや、Airbnb等で近隣の競合施設の予約状況を確認することが有効です。前者のデータは検索すれば自治体や省庁などが発表した調査が複数出てきます。また供給については、競合する宿泊施設の数をAirbnbやGoogleマップ等で確認して判断すると良いでしょう。

需給バランスの他には、自分自身が管理しやすいかどうか、地の利があるかどうか、自分が好きな街かどうか、などの要素を考えてエリアを決めていきます。必ずしも一つのエリアに限定しなければいけないというわけではなく、複数の候補を作るのも良いでしょう。その場合、大まかに優先順位を付けておくと物件探しで迷いにくくなります。

物件を探す

どのエリアを狙うかが決まったら、物件探しを開始します。先にも述べたように民泊物件専門の仲介業者をあたってみるのが効率的です(ただし、評判のよろしくない業者が幅を利かせていたりするため注意が必要です)

民泊可能な物件は少ないため、候補が多数出てくる可能性は高くありませんが、少しでも気になった物件はなるべく内覧をするように心がけ、この物件のどこが良くてどこが悪いのか、営業許可を取得するとしたらどういう点を確認する必要があるのか、といった視点を少しずつ養っていきましょう。

良い物件が出てきたからといって、まだあまり民泊について理解していない状況で物件を決めてしまうのはリスクが高いと言えます。それよりは、焦らずじっくりと勉強を重ねながら内覧を続けるというスタンスの方が望ましいでしょう。

立地は後からは変えられないので、物件選びにはとにかく慎重になり、一度良いと思った物件であってもすぐに飛びつかず、調査や勉強を重ねて失敗の可能性を可能な限り減らすように心がける方が望ましいと言えます。

保健所・消防署等へ事前相談・許可申請に行く

良さそうな物件が見つかったら、今度は寸法付きの図面を持参して保健所と消防署に相談へ行きます。図面はあれば仲介業者に取り寄せてもらい、無ければ自身で内法面積(壁から壁まで)と窓の大きさを採寸して図面に落とし込みましょう。

まずは保健所に行き、事前相談を兼ねて旅館業法と住宅宿泊事業法双方の申請について手引書を貰いつつ話を聞くと良いでしょう。可能な限り営業日数の上限がない旅館業法による許可を取得したいものですが、自治体によって許可取得の難易度が高いケースもあるため、両面から検討を進めることをおすすめします。

その後は、手順に沿って消防設備の設置や保健所、建築基準法等の要件を満たすために改修等を進めていきます。準備が整ったら、まずは消防署へ赴き、消防法令適合通知書の交付申請を行って現地調査を行ってもらいます。問題がなければ消防法の要件はクリアです。

その後、旅館業であれば、保健所に必要書類一式と手数料を持参して許可申請を行い、現地調査で問題がなければ無事開業許可を受けることができます。住宅宿泊事業法の場合は民泊制度ポータルサイトにアクセスし、必要書類をアップロードして届出を行います。問題が無ければ届出が受理され、その後保健所による現地調査を経て正式に営業が認可されます。

リスティング等を作成する

開業許可を受けるのと並行して、AirbnbなどのOTAにリスティング、つまり物件の詳細情報を入力していきます。また自社集客を考える場合は予約機能付きWebサイトの構築も進めます。

リスティングの出来栄えが予約率を大きく左右します。プロに撮影してもらったキレイな写真に加えて、施設の魅力をアピールする紹介文の作成も抜かりなく行いましょう。文章作成にあたっては、ダイレクトマーケティング関連の書籍を数冊読んでおくことで、効果の高いコピーを書きやすくなるでしょう。なお、英文の作成は翻訳ツールを利用しても構いませんが、それだけだとネイティブには違和感の強い文章になるため、英語力に自信がなければネイティブチェックを依頼すると良いでしょう。

リスティングの入力が完了したら、旅館業許可もしくは住宅宿泊事業の届出受理を証明する書類画像をアップロードし、OTAに承認されれば予約を受け入れられる状態になります。以降はゲストからの問い合わせと予約を待ちつつ、競合リスティングの情報を見ながら価格設定を調整したり、新しい備品を加えたり、リスティングを改善したりといったPDCAを回す作業を行って収益の最大化を目指します。

このような手順で民泊ビジネスをスタートし、収益化を目指すという形になります。なお、民泊代行業者には開業許可申請からその後の運営まで一切を委託することも可能ですが、費用はバカにならないので、最初は自身でやってみることをおすすめします。

民泊ビジネスの収支はどれくらい?

民泊の収支については、間取りと立地で大きく売上が変わるほか、費用面では賃料、そして初期投資額の大小がキーとなります。また、宿泊事業特有の季節要因があり、繁忙期と閑散期では大きく売上が異なるため、それを加味した収支計画を立てることが必要です。

上記の通り、収支を一概に言うことはできないのですが、だいたい損益分岐点は家賃の2倍程度を目安にすると良いでしょう(OTA手数料15%、代行なし、清掃外注の場合)。粗利益は繁忙期であれば20万円以上になることもありますが、閑散期では数万円プラス程度に収まるケースが多いのではないでしょうか。

会社員の副業として考えれば、民泊の収入や利回りは比較的高く、やりやすいビジネスの一つだと言えますが、一方で営業許可の取得が面倒だったり、最初にまとまった投資が必要だったりするため、事前のマーケティングや収支計算を抜かりなく行うことが必要になります。また英語でチャットできる程度の語学力も求められますが、今ではGoogle等の翻訳ツールの精度が高いため、さほど苦労はしないでしょう。

まとめ

2021年4月現在ではコロナ禍が続いており、民泊は予約数も少なければ利益率も低い(連泊だと清掃費負担が少ないが、在日ゲストは連泊が少ない)という状況にありますが、外国人観光客が戻ってくればそれに従って予約数も利益率も改善し、安定した利益を狙いやすい状況になるでしょう。

民泊の開業には百万円単位の初期投資と面倒な開業許可申請をこなさなければならないという、副業として考えるには少々ハードルとなる要素がありますが、継続的な利益を狙うには始めやすいビジネスの一つです。実際、コロナ前は、海外旅行は右肩上がりの成長市場(日本は特に成長率が高い!)であり、少々クオリティの低い民泊でも単月利益は狙いやすい状況でした。

数年先を考えると、海外旅行市場は再び世界的に成長する可能性は十分にあると考えます。日本人を対象にしたビジネスは先細りですが、世界中の人々を対象にすれば一生拡大市場で勝負することも可能になり、ビジネスの難易度は下がります。関心のある方は民泊の開業を検討してみるのも良いでしょう。まずはAirbnbでホスト用アカウントを開設するだけしてみてはいかがでしょうか?

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