自宅で民泊を始める方法は?費用や利回り、注意点も

民泊は「民家に人を泊める」ということなので、自宅の一室にゲストを泊める形態を取ることも可能です。もしあなたの自宅に使っていない家があるのであれば、その部屋をゲストに貸し出して収入を得ることも検討できます。

今回は自宅で民泊をする方法と手順、必要な投資額や注意点について解説していきます。自宅を貸し出したい方や、新たに民泊併用住宅を建てたい方など、参考にしてみてください。

「自宅で民泊する」とは?

自宅として使っている物件でも、空き部屋だけをゲストに貸し出すことができます(ただし関係者の許可が必要です。詳細は後述)

まだ使う予定のない部屋に人を宿泊させることで収益を得られるため、家賃やローン返済の足しにできるでしょう。また様々な国のゲストと交流ができる機会にもなるため、そういったことが好きな方であれば試してみるのも良いかもしれません。

寝室はゲスト専用、浴室やトイレなどはホストとゲストが共同で使うという形が一般的です。超短期型のホームステイと考えれば分かりやすい方もいるかと思います。

自宅民泊の始め方

自宅で民泊を始めることに関心のある方に向けて、始め方について順を追って解説していきます。

備品を揃える

まずは必要な備品を購入しましょう。ゲスト用の布団(ベッド)セットとシーツ、バスタオル、フェイスタオル、ゴミ箱、衣類ハンガー辺りが最低限必要になります。他にはセキュリティボックスなどもあると喜ばれるでしょう。

なお、宿泊者の寝室の合計面積が50㎡を超える場合は、宿泊施設用の消防設備の設置が必要になり、既に自動火災報知設備が設置されていない場合には数十万円単位の投資額が発生する可能性もあるため注意しましょう。50㎡未満の場合は、通常の住宅用火災警報器のみでOKです。

必要書類を集める

備品調達と並行して、民泊開業の届出に必要な書類を集めましょう。必要書類の一覧は以下の通りです(個人の場合。取得方法などは「民泊新法(住宅宿泊事業法)の届出の流れは?必要書類や注意点も」に詳しく載っています)

  1. 破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者に該当しない旨の市町村長の証明書
  2. 未成年者で、その法定代理人が法人である場合は、その法定代理人の登記事項証明書
  3. 欠格事由に該当しないことを誓約する書面
  4. 住宅の登記事項証明書
  5. 住宅が「入居者の募集が行われている家屋」に該当する場合は、入居者募集の広告その他それを証する書類
  6. 「随時その所有者、賃借人又は転借人に居住の用に供されている家屋」に該当する場合は、それを証する書類
  7. 住宅の図面(各設備の位置、間取り及び入口、階、居室・宿泊室・宿泊者の使用に供する部分の床面積)
  8. 賃借人の場合、賃貸人が承諾したことを証する書類
  9. 転借人の場合、賃貸人及び転貸人が承諾したことを証する書類
  10. 区分所有の建物の場合、規約の写し
  11. 規約に住宅宿泊事業を営むことについて定めがない場合は、管理組合に禁止する意思がないことを証する書類
  12. 委託する場合は、管理業者から交付された書面の写し

住宅宿泊事業法の開業届出を行う

必要書類を揃えて消防法も問題ないことを確認したら、民泊制度ポータルサイトから民泊開業の届出を行います。申請後、保健所から現地調査の依頼が来ます。現地調査の後、問題がなければ営業が可能になります。

Airbnbにリスティングを掲載する

届出を行ったら、Airbnbにリスティング(物件情報)を登録しましょう。物件の写真を撮影してアップロードしたり説明文などを入力したりして、最後に届け出が受理されしだい届出番号を記載すれば、予約受付が開始されます。

※リスティングの作り方は、こちらの記事を参考にしてください:民泊のリスティングの作り方、手順と売上アップのコツまとめ

自宅民泊にかかる費用と利回り(ROI)の目安

六畳間の一室にゲストを3人宿泊させると考えると、寝具で一人あたり2万円、その他1万円程度で、合計10万円前後が必要になるでしょう。

そして週末(休前日)のみ貸し出すと考えて、月4日、組単価10,000円とすると、月々の収入は4万円。その他諸経費はほとんどかからないので、3ヶ月程度で元が取れる考え方になります。ROI(ここでは「初期投資額に対する表面利回り」とします)は480%となり、副業としてもなかなか面白い数値と言えるのではないでしょうか。

自宅民泊を始める際の注意点

ただし、自宅で民泊を始める際にはいくつか注意点があります。このハードルを乗り越えるのは難しい場合もあるので、始める際には慎重に調査してください。

関係者の許可が必要

冒頭で、自宅で民泊を開業する際には関係者の許可を取得する必要があると述べましたが、以下で具体的に解説します。

賃貸物件では大家さんの許可が必要

賃貸物件で民泊を始める場合は、大家さんの許可を書面でもらわないといけません。ほとんどの物件では断られるため、通常の賃貸住宅での民泊開業はあまり現実的とは言えませんが、大家さんもしくは管理会社に確認してみるのが良いでしょう。

分譲マンションでは管理組合の許可が必要

分譲マンションの場合は、管理組合の許可も必要です。多くのマンションでは管理規約で民泊などの営業を禁止しているので、こちらも許可がおりる可能性は低いと言えます。

所有物件の場合は債権者の同意が必要

所有物件の場合は、住宅ローンやフラット35などの債権者(金融機関)から同意を得る必要があります。というのも、金融機関は通常の住宅用途での使用を前提に融資を行っているため、無断で民泊営業していることが発覚すると契約違反となり、即時一括返済を求められる可能性があるためです。

こちらも特段の事情がない限りは断られる可能性が高いため、基本的にはローンを組んでいない(抵当権が設定されていない)自己所有物件でなければ、自宅で民泊を行うことは難しいと考えた方が良いでしょう。

ただし自宅を新築する際にあらかじめ民泊と併用するプランを作成し、金融機関と話を付けられれば、ローンを受けながら自宅民泊を行うことが可能です(私の知人にこの方法で営業している方もおります)

プライバシーと盗難のリスク

自宅にゲストを泊める際に心配になるのが、プライバシーと盗難に対する危険性です。

残念ながらゲストは必ずしも良い人ばかりではなく、中には盗撮したり、家の中のものを盗んだりしてしまうゲストの例もあります。特に外国人の場合、そのまま帰国されると、損害賠償請求や刑事告訴を行っても、望んだ結果を得ることは難しくなります。

対策として、Airbnbには「予約リクエスト制」を選べる機能があるため、これを設定すると良いでしょう。これは、ゲストからの宿泊予約をすぐには受け付けず、毎回ホストがその人を泊めていいかどうかを選べるというものです。過去のレビューやアイコン写真、メッセージのやり取りなどから受け入れても良いかどうかを判断すれば、ある程度のリスクヘッジになるでしょう。

またゲストによる盗難や器物の損壊などを保証してくれる保険に入っておくのも大切です。

騒音・近隣トラブルのリスク

自宅民泊では頻繁にゲストと顔を突き合わせるため危険性は低いと言えますが、民泊運営で問題になっているのが騒音などによる近隣トラブルの発生です。実際に被害にあった経験がない近隣住民でも、ニュースなどから民泊に悪い印象を持つ人は多いため、くれぐれも注意が必要です。

早朝深夜に騒がないこと、マンションの共用部やゴミ捨て場に勝手にゴミを捨てないことなど、基本的なマナーはしっかり伝えて守ってもらうようにしましょう。

まとめ

自宅で民泊を行うには関係者の許可を得る必要があるため、必ずしも自身の家で開業できるとは限りませんが、世界中の様々な人々との交流の機会を得られたり、家賃やローンの足しにできる収入を得られたりするため、関心のある方は検討してみてください。

なお民泊には様々なリスクがつきものですので、保険に加入したり、近隣住民との良好なコミュニケーションを保ったりする努力が必要になります。慎重に考えながら改行するかどうかを判断してください。

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