利用するOTAを決めたら、アカウントを作成してリスティング（民泊物件の紹介ページ）を作成していきます。許可等の申請と並行して進め、許可が下りたらすぐに公開できる状態まで持っていけるようにすると良いでしょう。
リスティングの質は予約率を大きく左右するため、見栄えの良い写真や施設の魅力を最大限に伝えるライティング、適切な価格設定など、じっくり考えながら作成する必要があります。今回は、リスティングの作成にあたって押さえておきたい基本的なコツと、Airbnbにおけるリスティング作成手順について解説します。
Airbnbの登録手順とポイント
まずはこちらからホストアカウントを登録します。既にAirbnbのゲストアカウントを持っている場合はログインし、持っていなければゲストアカウントの作成から入ります。
施設概要の入力、写真のアップロード
登録の際に入力するメールアドレスや電話番号などは本人認証に用いられ、ゲストやホストに対する信頼性の向上につながるため、普段利用する正しいものを用いましょう。また顔写真はデフォルトではゲストアカウントとホストアカウントで共有されるため、なるべく安心感を持ってもらえる写真にするのが望ましいと言えます。はっきりと顔が分かるものが一般的ですが、女性モデルのフリー素材を使用するホストも多い印象です。
新規リスティングの登録は、Airbnbからの質問に一つずつ答えていく形で進めていきます。入力を間違えた場合や、定員数やその他詳細がまだ決まっていない場合でも、あとから修正は可能ですので、暫定情報を入れていきましょう。
途中、リスティングの画像をアップロードする箇所がありますが、なるべくプロが撮影したハイクオリティかつ高画質な写真や、アクセスマップ、間取り、近隣の観光スポットの写真などを合計20～50枚程度アップロードすると良いでしょう。先頭のほうにはリビングや寝室など民泊の主となる空間が分かる写真を、次いでキッチンや風呂といった設備、食器やカトラリー、掃除用具などの生活用品、それから近隣の情報などの画像を入れていくようにすると、ゲストが民泊の雰囲気やポイントを掴みやすくなります。
説明文、タイトルの入力
写真のアップロードが終わったら 、物件の説明文を書いていきます。説明文の上限は500文字なので、物件の魅力やコンセプト可能な限りアピールします。具体的に押さえておきたいポイントは後述します。なお、その次の「お部屋」の項目では、字数制限なく説明文を追加できます。500文字で説明しきれなかった細かい魅力のアピールや設備、備品の紹介などを書いて、必要な情報を網羅するようにしましょう。その他、ゲストとのやり取りの方法やエリア情報、交通案内などの項目を入力できます。
記入が済んだら、リスティングのタイトルを50文字以内で入力します。説明文を要約することを意識して、少ない文字数のなかで可能な限り物件の魅力を伝え、詳細ページに遷移したくなるキャッチコピーを考えてみてください。正解はありませんが、弊社の場合はアピールポイントを箇条書きする形で50文字いっぱい埋めています。
予約要件と料金の入力
Airbnbでは、ゲストがあなたのリスティングに予約をするための要件を定めることができます。例えば身分証を認証しているアカウントでなければ、即時予約はできずリクエストのみの受付とするなどの設定により、トラブルを起こしかねないゲストをなるべく排除したり、一定のゲストのみを受け入れたりしたい場合に便利です。ただし旅館業法上は原則として宿泊を拒否できないという規定があるため、法規にそぐわない機能となってしまいます。
複数の質問に答えていくと、料金設定のページに入ります。料金設定は物件のコンセプトやグレード、近隣の相場などから慎重に決めましょう。これも正解はありませんが、「値決めは経営」という言葉もあるほど収益を左右する非常に大切な部分なので、じっくり考えて設定しましょう。もちろん後から1日ごとの料金を設定していくことは可能ですが、グレードや価格帯を変更することは難しいため、その点だけ間違いないようにしましょう。
なお、価格設定の際の注意点として、 Airbnbの提示する推奨金額はいささか低すぎ、また物件のグレードを加味した数値でもないため、参考にはしないようにしましょう。同様の理由でスマートプライシングも使用しない方が望ましいと言えます。スマートプライシングとは需給バランスなどを鑑みてシステムが自動で価格設定を行ってくれる機能です。非常に便利ではありますが、Airbnbのシステムは精度がいまいちのため、Beds24などの外部ツールでスマートプライシングに対応しているものを使うほうが良いでしょう。
価格設定の次は、初回20%オフを適用するかどうか、といった質問があります。リスティングが公開されてすぐの間は、上位表示されやすいため集客力が高く、さらに割引を提示することで早期にレビュー評価を増やすことができます。これは任意ですが、基本的に弊社では20%オフを適用しています。
レビュー件数と評価の高さは後々のリスティング表示順位に影響するほか、スーパーホストの認定要件ともなっており、スーパーホストに昇格できればリスティングの上位表示効果やゲストからの一定の安心感を得ることにつながります。
次に連泊割引を設定します。Airbnbでは週割引と月割引を設定できます。これらを設定しておくことで、「週割引・月割引に対応している物件」という検索条件でリスティングが表示されるようになるため、一定の集客効果が期待できます。またコロナ禍においては、帰国後の一時滞在やマンスリーマンションとしての利用が増えているため、こうした需要を取り込める点からも、割引を設定した方が良いと言えるでしょう。なお、Airbnbの推奨割引率は少々大きすぎるため、これも鵜呑みにしない方が無難です。
証明書類のアップロードと公開後の対応
以上の項目の入力を終えたら、最後に旅館業や特区民泊の許可証の写真、もしくは住宅宿泊事業法の届出が受理された旨を証明する写真をアップロードし、数日間の審査を経て問題がなければリスティングが公開となります。
なお、リスティングが公開された後にしか編集できない項目も複数あるため、管理画面から忘れずにそれらの項目も入力しておきましょう。特に日本語以外の言語での説明文などは外国人に対する集客力に大きく影響するため、英語に加え、中国語（簡体字・繁体字）、韓国語なども入れておくと良いでしょう。理想はネイティブに翻訳してもらった文章を使用することですが、 Google 翻訳などを利用しても、ある程度意味が伝わる文章にはなります。
説明文を書く時のポイント
説明文の充実度や効果的なアピールは予約率に大きな影響を与えます。あなたのリスティングに予約を入れてもらうためのセールストークだと考えて、気合を入れて臨みましょう。
アピールポイントとコンセプトを書き出す
まず物件のアピールポイントになりうる要素を箇条書きで洗い出しておきます。例えば駅から近く交通アクセスが非常に優れていることや、美味しいレストランや飲み屋が周辺にたくさんあること、綺麗な内装や広い庭があるなど、集客のフックになりうる要素は多数あります。これらの要素をもれなく洗い出し、一覧にしてから文章を考えると抜け漏れがなくなるうえ、文章を書きやすくもなります。
同時に物件のコンセプトとターゲットについても横に書いておきます。こうすることで「誰に対する説明文を書けば良いのか」が明確になり、ターゲティングのブレがなくなります。 特にコンセプトやターゲットを決めてこなかった場合は、アピールポイントやインテリアから逆算してコンセプトとターゲットを決めるという手段を取ることもできます。
交通アクセスと観光地までの距離
交通アクセスの良さは、特に東京や大阪などの大都市では非常に重要です。新宿や渋谷、上野、浅草など、利便性が高く、かつ旅行の目的地にもなるような場所に物件があれば、大きなアドバンテージになります。郊外の住宅地であっても、例えば浅草まで電車で直通5分で行けるなどの強みがアピール要素になります。最寄り駅までの所要時間や、主要な観光スポット・街へのアクセス時間を漏れなく記載しておきましょう。
また少々忘れがちな部分ですが、電車に加えて、バスでアクセスできる場所を調べることも大切です。例えば、東京ディズニーランドに行きたいと考えるゲストは日本人・外国人問わず多数存在します。電車では京葉線の舞浜駅が最寄りですが、他路線の駅前からも直通バスが出ていたりするため、その便がある駅周辺ならアピールポイントになり得ます。
コンセプトとこだわりポイント
リスティングのコンセプトやこだわりのポイントを共有するのも大切です。例えば乳幼児と楽しめる施設というコンセプトであれば、その旨を説明することで、ターゲットとなるゲストが安心して予約を入れられます。
さらに、設備や備品類、インテリアなどのこだわりポイントももれなく説明しましょう。上記のコンセプトであれば、ベビーベッドや子供用のハイチェア、食器、おもちゃや絵本などが取り揃えられているかと思いますので、その旨を説明文に盛り込みましょう（もちろん写真にも追加しておきます）。温泉があることや、高級な家具や寝具を使っていることをアピールする施設も多く見られます。
感染症対策
最近では、感染症対策をどれだけを行っているかということも予約状況に影響するという見方が強くなっています。エントランスに消毒用のアルコールを設置していたり、各洗面所に置いてあるハンドソープを紹介したり、空気清浄機を設置していたりする旨を紹介するほか、アルコールスプレー等の備品や清掃時の消毒方法などをアピールすることも有効です。
なおAirbnb以外の多くのOTAでは、民泊のような一棟貸しスタイルにはあまり慣れていないユーザーがリスティングを多く閲覧することが考えられます。その場合「他にお客様グループはいないため、安心してお過ごしいただけます」といった内容や「無人の施設なのでスタッフとの接触もありません」といった旨をアピールするのも良いでしょう。トラブルや低評価の対策にもなります。
近隣のレストランなどのおすすめスポット
また施設の近くの美味しいレストランや飲み屋、商業施設や日帰り温泉などのスポットは、Airbnbであればガイドブックに掲載することも可能ですが、もれなく説明文の中にも記載しておきましょう。外国語に対応しているお店のリストもまとめておくと喜ばれます。
特に、その地域の名物料理を食べられる良いお店が近くにあれば、積極的に紹介したいものです。大阪のたこ焼きやお好み焼き、福岡ならもつ鍋など、日本人も外国人も食べたいと思えるような料理を出すお店が近くにあればポイントは高いと言えます。その他、食べログなどのグルメレビューサイトで高評価を得ている飲食店が近くにあれば、その旨を添えて紹介するのも良いでしょう。
滞在の利便性を高める設備、備品の紹介
他にも民泊に滞在中の利便性を高める設備や備品類があれば紹介しましょう。例えば洗濯と乾燥を同時に行えるドラム式洗濯機があれば、長期滞在をするゲストに喜ばれます。他にも動画やビデオオンデマンド（VOD）に対応しているテレビやポケットWiFi、鍋やホットプレートなどのパーティーライクに使える調理器具、ゲームや観光雑誌、漫画などなど、様々なアイテムがアピール要素になります。
まとめ
リスティングの作成は予約率を左右する大切なポイントで、マーケティング力が問われます。魅力的な写真と説明文を用意して、施設の魅力を最大限にゲストに知らせましょう。
正解はありませんが、押さえておきたい基本的なポイントを把握しておくだけで効果的なリスティングの作成はグッと楽になります。後から予約状況やリスティングの閲覧状況などのデータを見てブラッシュアップすることも可能なので、じっくり考えつつ、70点前後の完成度を目指すように作成するのも良いでしょう。また、料金設定も非常に大切で、かつ難しいポイントになります。競合物件やコンセプト等を鑑みて、こちらも慎重に決めましょう。
