民泊新法(住宅宿泊事業法)と旅館業法の違いは?メリットと選び方も

民泊を開業するには、民泊新法(住宅宿泊事業法)もしくは旅館業法に基づき営業許可(届出受理)を受けなければなりません。それぞれ手続きの方法や規制が変わってくるため、どちらを選ぶかは重要です。

ここでは民泊新法と旅館業法の違いの比較と、それぞれのメリットについて解説します。新しく民泊を開業したいと考える際にご参考ください。

民泊新法と旅館業法の違い

民泊新法と旅館業法では、以下のような違いがあります。

項目 民泊新法(住宅宿泊事業法) 旅館業法
営業日数 年間180日まで(特区民泊は上限なし)
※条例により制限あり
上限なし
開業できる用途地域 住居専用地域等でも営業可能
※条例により制限あり
住居地域、商業地域、近隣商業地域、準工業地域、無指定の地域に限られる
建築基準法上の建物用途 住宅(ほかに共同住宅など) ホテル又は旅館
必要な消防設備 家主滞在型で宿泊者の寝室が50㎡以下なら、住宅用火災報知器のみで可
それ以外は旅館業法と同様
自動火災報知設備、避難誘導灯など
※一部緩和・免除規定あり
許認可の取得方法 民泊ポータルサイトにて書類をアップロードし届出⇒現地査察⇒届出受理 管轄保健所等と協議⇒必要書類を提出⇒現地査察⇒許可取得
フロント(玄関帳場)の設置 不要 カメラ等の代替設備も可(自治体による)
客室面積の制限 1名あたり3.3㎡以上 あり(例:1名あたり3.3㎡以上など)

営業日数

民泊新法では年間180日と定められており、この点が最大のネックです。さらに自治体によっては週末しか営業を認めていないところもあり、実質的に180日未満の営業しか行えない場合もあります。

大阪市や東京都大田区などで実施されている特区民泊制度であれば営業日数の上限はありませんが、二泊三日以上の予約しか受け入れができないなどの制限があります。

旅館業法では宿泊日数に規制がないため、収益を最大化することが可能です。

開業できる用途地域

旅館営業の許可を取れるのは、原則として以下の用途地域に限られます。

  • 第一種住居地域
  • 第二種住居地域
  • 準住居地域
  • 商業地域
  • 近隣商業地域
  • 準工業地域
  • 用途地域無指定の地域
  • 都市計画区域外
  • 特別用途地区の指定により営業が可能な地域(熱海市などに設定あり)

一方、民泊新法では用途地域の制限がないため、そもそも住宅の建築が不可能な工業専用地域以外の用途地域なら営業が可能です。「~住居専用地域」で開業できるのは大きなメリットです。

建築基準法上の建物用途

建築基準法上、民泊新法で利用する物件は、その用途が住宅(共同住宅なども含む)扱いとなります。宿泊に供する面積が200㎡以上あったとしても、多額の工事費用を伴う用途変更が不要なため、一棟マンションをまるまる民泊として利用するなども可能になります。

対して旅館業法で利用する物件は、建築基準法上の用途が「旅館又はホテル」になるため、200㎡を超える場合には住宅からの用途変更手続きが必要です。

また、それと同様に、施設に必要な設備の要件にも違いがあります。民泊新法では住宅に必要な「キッチン、浴室、トイレ、洗面設備」が必要となりますが、旅館業法ではキッチンの規定がありません。

必要な消防設備

民泊新法で宿泊者の寝室に使用する面積が50平米以下の場合は、消防法上の用途が住宅扱いとなるため、住宅用の火災報知機を設置するだけで足ります。

それ以外の場合は、原則として民泊新法・旅館業法とも共通の消防法規定が適用され、自動火災報知設備や避難誘導灯の設置などが必要です。

ちなみに旅館業法では、消防署の現地確認を経て交付される「消防法令適合通知書」を保健所に提示することが原則必要ですが、住宅宿泊事業法では消防署と協議を行ったことを証明すれば足りるとする自治体もあるため、消防法令に適合していない違法民泊も存在するのが実情です。

許認可の取得方法

住宅宿泊事業法では、民泊ポータルサイトを利用してオンラインで必要書類をアップロードし、届出を行う形式になります。必要書類を集めたり、ポータルサイト(非常に使い勝手が悪い)を利用したりするのは少々大変ですが、旅館業法に比べて関係機関に行く手間を減らせる点では楽になります。

旅館業法では、まず保健所に事前相談に行き、持参した図面を見ながら許可取得への指導を受けます。その後、消防署に行って消防法令に適合するための工事手続きについて相談したり、建築課(自治体により名称は異なる)に行って建築基準法に適合するかどうかを確認したりする必要があります。

なお、図面は「保健所と消防署は内法・建築課は壁芯の寸法入り」のものを提示しなければなりません。内法面積は自身で測って図面に書き込む形で問題ありませんが、壁芯面積は自身で測ることは不可能なため、建築図面を持参する必要があります(建築図面の無い物件の場合は建築士に作成を依頼しなければならず、費用が発生します)。

壁芯図面サンプル

また東京都など一部の自治体では、旅館営業を行う建物の近隣住民に対して、説明会や戸別訪問などで事前周知を行わなければなりませんので注意が必要です。

説明会や消防査察等を終え、必要書類が揃ったら、再度保健所に行って書類を確認してもらい、問題がなければ申請料を支払って現地調査の日程を決めます。調査を受けて問題なければ許可証が交付され、営業が可能になります。

総じて旅館業法のほうが手間と時間がかかります。なお、これらの届出や許認可の作業は行政書士などに発注することも可能です。20~40万円程度が相場になりますが、本業があって平日に関係機関に行けない方などは依頼するのが無難です。

フロント(玄関帳場)の設置

民泊新法ではフロントの設置は規定されていません。対して旅館業法ではフロントを設けることが原則ですが、多くの自治体ではゲストの出入りを確認できるカメラ等を活用することによって、フロントを設けなくてもよいとする規定があります。

旅館業法で許可を得る際は、フロントの免除規定があるかどうかを確認しておくことが重要です。カメラは不可で、あくまでもフロントを設置して、そこにスタッフが常駐することを求める自治体もありますが(東京都中央区など)、その場合は人件費が採算を圧迫するため、客室数が極端に少ない民泊では非現実的です。

客室面積の制限

旅館業法では一人あたり客室床面積を3.3㎡以上確保しなければならない(収容人数や営業形態により若干異なる)など、客室の面積と定員に関する規制があります。旅館・ホテルと簡易宿所では要件が異なるほか、自治体によっても判断が異なるため、保健所に確認が必要です。

民泊新法でも一人あたり3.3㎡以上の客室床面積が必要です。

住宅宿泊事業法のメリット

以上、主な違いが分かったところで、ここからは住宅宿泊事業法で民泊を営業するメリットを解説していきます。

住居専用地域でも開業できる

民泊新法最大のメリットは、旅館営業が認められていない住居専用地域での営業が可能な点です。これにより開業可能なエリアが大きく増えるため、検討できる物件の幅も広がります。

ただし、自治体によっては条例で住居専用地域での開業が規制されている場合もあります(東京都区内に多い)。この場合は旅館業の取得を検討するか、開業は諦めて他の地域で物件を探すのも手です。

住宅等から用途変更が不要

建築基準法上、民泊新法の物件は住宅扱いのままとなります。そのため同一建物内における営業面積が200㎡を超える場合でも、用途変更は不要になります。用途変更には多大な投資を伴う工事が発生するため、200㎡超の面積で民泊を行いたい場合は民泊新法で営業するのも良いでしょう。

東京や大阪などでは、一棟マンションを丸ごと(部屋ごとに)民泊新法の許可を受けて民泊施設として運営している物件もあります。旅館業で一棟まるまる宿泊施設にしようとすると用途変更などが生じ設備投資が多大になるため、民泊新法で許可を受ける大きなインセンティブが働くのです。

旅館業法より手続きが若干楽

民泊新法では民泊ポータルサイトを使ってWeb経由で届出を行います。必要書類は行政機関などに赴いて取得しなければならなかったり、消防との協議が対面で必要だったりするため、全てがWebで完結するわけではないものの、保健所など各所に対面で相談しなければならない旅館業法と比べると若干楽だといえます。

また、建築基準法に違反していない住宅であれば、基本的に建築課との協議は不要な点も大きなメリットです。

旅館業法のメリット

次に旅館業法で許可を受けるメリットを解説します。

営業日数に制限がない

旅館業法で営業する最大のメリットは営業日数に制限がないことです。365日営業ができるため、売上を最大化できるのです。

民泊新法では最大でも180日までと営業日数が決まっているため、それを過ぎてしまった場合、残りの日数はマンスリーマンションとして利用するなどで利幅を削って営業しなければなりません。

民泊で可能な限り利益を大きくしたいと考えるのであれば、旅館業法で許可を得た方がほとんどのケースではプラスになります。

補助金・助成金やOTA掲載などで強み

また、補助金や助成金の対象になる宿泊施設は、旅館業法によるものに限られるとする場合も多くあります。民泊新法物件では補助金等を受けられないケースがあることを考えると、旅館業許可を受けた施設にはアドバンテージがあると言えます。

また、じゃらんなど一部のOTAでは旅館業物件のみが掲載でき、民泊新法物件は掲載不可能としているところもあります。OTAの販売チャネルを増やしたい場合も、旅館業法のほうが大きなメリットを得られます。

まとめ

民泊新法は年間の営業日数が最大180日に限られるものの、住居専用地域でも営業が可能という点が大きなメリットです。また住宅からの用途変更が不要なため、一棟マンションで民泊を行う場合などにも有効です。

一方、旅館業法では営業日数の規制がないため、フルに稼働することで売上を最大化できます。特区民泊なら営業日数上限はありませんが、2泊3日以上の予約に限られるなどの規制もあるため、旅館業法にはこの点において大きなアドバンテージがあります。

どちらで許可を取るのが良いかは場合により変わります。冷静に考えたうえで、実際に許可が取得できるかどうかを検証しながら手続きを進めてください。

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