民泊営業の可能な物件数は多くありませんが、一方で物件選びは民泊の成功には欠かせません。立地・家賃・間取り・設備それぞれのバランスを見て、「ここなら行ける！」という物件を探し続けるのは非常に大切です。
今回はマンション・戸建・アパートという物件種別ごとに、民泊で利用する際のメリット・デメリットをまとめました。物件選びのご参考にどうぞ。
マンションでの民泊
マンションは最も民泊可能物件の供給数が多く、特に都心部ではマンションの一室で営業する民泊物件が多勢となります。
マンションのメリット
物件数が多く、好立地のものもある
大都市の都心部に近いエリアほど、住宅戸数全体に占めるマンションの割合は高くなり、例えば東京都心部であれば賃貸募集物件の7割以上がマンションで占められていると言ってもいいでしょう（調査はしていませんが…）。
マンションは供給数が多いぶん、民泊可能物件も多く、従って物件選びの範囲が広く取れます。また都心部にはマンション以外の選択肢が少なく、あっても非常に家賃が高額なことが多いため、民泊物件探しにおいてマンションを外すという選択肢はあまり現実的ではないでしょう。
間取りも様々なものがある
マンションにはワンルームタイプから家族で住むタイプ、中には二世帯で生活できるメゾネットタイプまで様々な間取りがあります。この点でも物件選びの多様性があります。
ワンルームタイプは家賃が安く、ビジネスホテルとの差別化さえ上手に行えれば、比較的固定費を少なく事業を回すことが可能になるという強みがあります。
対してファミリータイプは収容人数が多いぶん一泊あたりの単価を高く取れるため、売上のポテンシャルが高いというメリットがあります。
借主で手入れを行う場所が少ない
民泊の営業許可取得（住宅宿泊事業法の届出もしくは旅館業の許可）にあたっては、消防法令に適合している旨を消防署から認可してもらう必要があり、そのためには火災報知設備などの整備が必要となります。
しかし、マンションにおいては現行法において自動火災報知設備などの設置が義務付けられているため、築古物件でない限りは、お金のかかる各種消防設備の導入が不要になるパターンが多いと言えます。
戸建やアパートの場合は消防設備の据え付けが無いケースが一般的であるため、テナント側工事としてこれらを設置することになるのが通常です。これだけで数十万円の投資になってしまう点を考えると、マンションには大きなアドバンテージがあると言えます。
マンションのデメリット
別区画の住民とトラブルになる危険性
募集中のマンションの民泊可能物件は、大家や管理会社、管理組合から「営業しても構わない」という許可が下りているものです（万が一許可の無い物件にも関わらず契約を勧められていたら、その物件及び仲介業者と契約するのは控えた方が良いでしょう）。
しかし、それは同じマンションの住民が許可した、ということとはイコールになりません。中には民泊に反感を持つ人もいることから、ゲストや運営代行会社がトラブルを起こした際、面倒ごとになる可能性も考えられます。
実際、2年ほど前には態度の悪い民泊や業者と住民がトラブルになる事例がマスメディアでも大きく取り上げられたこともあり、世間一般に対する民泊のイメージはあまり良くないものになってしまっています。
そのため、お隣や上下、その他区画の住人、そして隣のマンションの住人など、自身の民泊営業によって影響を与えかねない人には十分な配慮が必要になります。特に、信頼できる民泊運営代行会社を探すことは肝要と言えるでしょう。
自治体によってはマンションでの営業許可が厳しい
マンションは上記の通り消防設備の投資が不要になるケースが多いなどのメリットもありますが、一方で許可取得が困難な自治体も存在するため、事前に知っておかなくてはなりません。
例えば東京都台東区や新宿区などでは、マンションでの民泊営業にあたり「他の区画との動線の区別」が求められています。つまり、民泊専用の出入り口があり、住人とゲスト等が鉢合わせないようにする必要がある、ということです。
これを満たせる物件はほとんど無いと考えて良いでしょう。事前に物件を狙っている自治体の住宅宿泊・旅館業の許可要件をよく確認したうえで物件探しを行うことが望ましいと言えます。
戸建での民泊
戸建は郊外に多く、マンションのように一等地には供給が少ないのですが、一方でマンションよりも強い部分もある物件です。個人的には戸建が好きだったりします。
戸建のメリット
広い間取りが多く、単価を上げやすい
民泊では、一度の収容人数が多いほど一泊あたりの単価を高くしやすくなっています。例えば収容10人であれば、一泊40,000円でも一人あたりの費用は4,000円となり、比較的リーズナブルに滞在ができるというのが背景です。
戸建は狭くても40㎡、広ければ100㎡を大きく超える面積があるため、大人数を収容可能で売上のポテンシャルが高いのです。加えて、大人数の収容のためにはトイレや浴室の数に規定があるのですが、広い戸建ならトイレが2個あることも多く、「10人まで収容可能」という許可を取りやすくなっています。
リノベーションで世界観を作りやすい
戸建は広い間取りに加え、建物それぞれに個性があることから、上手にリノベーションを行うことで宿泊施設としての世界観を演出しやすいという強みがあります。
もちろん、こだわるほど費用はかかりがちですが、画一化されたマンションよりも工夫できる範囲が広いため、こだわりの宿を作りたい方は戸建が向いているでしょう。
戸建のデメリット
手入れが必要になる部分が多い
戸建は先述の通り、民泊に必要な消防設備がデフォルトで設置されているということは基本的になく、テナント側で設置をしなければなりません。
また民泊営業が可能な戸建には築古物件が多いという傾向がありますが、築古戸建はあちこちにガタの来ている物件も多く、これもテナント側で直したりごまかしたりしなければならないケースも珍しくありません（そのぶん家賃が相場より安かったりしますが）。
サッシや戸の立て付けが悪かったり、床が傾いていたり、断熱性が低くて寒かったり、ウォシュレットを付けられる電源が無かったり…などなど、築古戸建は手のかかる部分が多くあります。そのため、できれば内装業者や建築に詳しい仲間と一緒に物件を判断するのが望ましいでしょう。
好立地は少なく、あっても高い
戸建は郊外に多く、都心部には少ない傾向にあります。そのため立地の良い戸建を探そうとすると、高額の賃料は覚悟しておかなければなりません。
東京の都心3区で50㎡以上の戸建を探そうと思った場合、最低でも家賃は20万円を超えると考えて良いでしょう（ごくたまに20万円を切るものもありますが…）。むしろ3区以外でも40万円以上のものはザラにあります。
もちろん、そのぶん売上のポテンシャルが高い物件もあるのですが、少なくともコロナ禍で稼働率が激減している今の市況においては、高い家賃の物件を契約するのはリスキーです。
物件の良し悪しは物件次第とは言うものの、好立地の物件を狙うなら戸建よりマンションを探した方が効率は良いでしょう。
アパートでの民泊
アパートの民泊可能物件は供給が少ないのですが、家賃が比較的安いため積極的に狙う方もいます。
アパートのメリット
家賃が安い
ほぼ同じような条件の物件があったとすれば、「戸建＞マンション＞アパート」といった順番で家賃が高くなります（戸建とマンションは逆もあり）。これは1戸あたりの建築費が大きく影響しています。
アパートは家賃が安い物件が多いことから、固定費を抑えられる物件を探している方には良い選択肢となり得ます。
アパートのデメリット
騒音に弱い
アパートは「集合住宅＋木造」のため、騒音トラブルが心配です。木造は遮音性が低いので、ドンドン音を立てながら歩いたり、複数人で会話したりすると、音が上下左右の人達に聞こえてしまいます。
マンションでも騒音問題が取りざたされる中、アパートではかなり神経質にならざるを得ません。ゲストにも騒音に対して注意を強いることになり、満足度が下がる懸念もあります。実際に現地をよく視察して、慎重に物件を判断すべきかと思います。
まとめ
マンション・戸建・アパートでそれぞれ特徴があり、民泊営業に対するメリット・デメリットも変わります。
弊社では福岡市でマンション民泊、箱根で戸建民泊をそれぞれ営業していますが、どちらも上記の特徴によって、それぞれ開業準備や営業中の対応で気にする点が異なっています。
物件種別にこだわって物件を探すというよりは、総合的なバランスを見て物件を選ぶべきですが、それぞれの特徴を事前に押さえておくことでより効率的な物件探しも可能になります。どうぞご参考にしてください。
