先日、埼玉まで、相場に比べてかなり割安な戸建物件を見に行ってきました。建て替え前提なら条件はそれなりに良かったのですが、改めてキャッシュフローを意識して考えたところ、今回は見送る形としました。
この物件が良いなと思ったのは、「相場に比べて安い」というのもあったのですが、それと同時に「担保評価が販売価格に比べて高く付くだろう」と考えたという点があります。
担保評価が高ければ融資を受けやすくなるため、不動産投資において今後の拡大を考えやすくなります。ファイナンスの面から言うと純資産をプラスにできるので、財務体質を強化できると感じたのですが、今回はちと縁がなかったということで、また次回。
さて、担保評価は土地・建物それぞれに算出方法があるのですが、この記事では土地の担保評価の出し方についてご紹介したいと思います。
築年数の経過と共に価値が下がって0になる建物よりも、資産価値の面で言えば土地の価値にこだわった方が長期的には財務面でのメリットを得やすいかと思うので、ぜひご参考にどうぞ。
※実際の評価基準は各金融機関によって異なるため、この記事の内容は基本的事項として捉えてください。また実際の融資においては担保評価だけではなく、債務者の財務状況や借入実績、事業経歴といった人的・経営的要素も加味されるため、必ずしも担保評価が良ければ融資はバッチリというわけではない点にご注意ください。
不動産の担保評価とは？
まず不動産の担保評価とは何かというのを、投資家目線から説明します。
不動産は高額な商品なので、基本的には融資を受けて購入することになります。その際、融資を打診された金融機関は、その不動産がどれくらい価値があるのか、また投資家の返済能力はどれくらいか（人的担保・保証も含む）を見極めたうえで、その価値の範囲内で融資を実行します。
金融機関が融資を実行する際は、借金のカタとして投資家が購入した不動産を担保に入れます。正確に言えば「抵当権を設定する」ということです。もし将来投資家が借金を返せなくなったら、金融機関はその不動産を競売という形で売り飛ばし、売却代金から残債を回収する形を取ります。
そのため、金融機関にとっては、融資をする際に抵当設定できる不動産の価値を正確に見極めることが非常に重要になります。また投資家はこの金融機関の思考を理解したうえで、融資の承認が下りるのに十分な価値を持った不動産を選ぶ必要があるのです。
そしてこの不動産の価値を表すものが「担保評価」なのです。借りる金額のカタとして十分な価値がその土地建物にあるのかどうか？という基準として、不動産投資ではこの担保評価が物件判断の重要な要素の一つを占めています。
土地評価額は前面道路の相続税路線価が基準
以下では土地の担保評価の方法について解説します。まず一番基本的な事項として、土地の担保評価額は、その土地が接する道路の相続税路線価額をベースに算出されることが一般的です。
相続税路線価は「全国地価マップ」などで確認することができます。この地図では各公道上に平米あたりの単価が設定されていることが分かります。その単価×土地の有効面積で求めた価額が担保評価のベースになります。
例として以下をご覧ください。
上図で適当に探してきた浅草のマップですが、ピン留めの土地の右側の接道に「1340B」という数字が振られています。これは「1,340千円/平米・借地権割合B」ということを示します。
この土地の面積が70平米だとしたら、1,340千円×70平米＝93,800千円、つまり9,380万円の評価額ということになります。
そして、購入予定のこの土地が所有権ではなく借地権であった場合には、上記の価格に借地権割合をかけて借地権価額を求めます。借地権割合Bは80%の掛け目なので、借地権価額は7,504万円となります。
おおむね、ここで求められた価額（9,380万円・7,504万円）を0.8で割り戻した額がベースとなり、そこから以下のような審査項目に基づき、金融機関それぞれで担保評価額を求めることになります。
土地の担保評価を調べる際のポイント
上記で求めた土地価額に対し、金融機関は実際の土地の現況を加味して加減点を行うことで担保評価額を求めます。多くの場合は減点評価となるため、どのような要素がマイナスになり得るかを知っておくことが大切です。
セットバック、私道負担部分は評価減or評価に含めない
上記のように、土地の担保評価は「相続税路線価×土地有効面積」から求めた価額がベースになります。この「有効面積」というのは、実際に土地として使用できる面積のことを指し、道路として土地の一部を提供するセットバック義務に該当する部分や、近隣の土地所有者が共同で土地を提供して通路とする私道負担部分は除かれます。
状況によっては有効面積外の土地面積も担保評価として参入することがありますが、基本的にはゼロ評価と考えるのが無難でしょう。
セットバックや私道負担にかかる部分の面積は物件詳細欄に記載があるほか、測量図などを確認することで具体的な範囲をチェックすることができます。融資を受けられるかどうかの判断基準になるので、良い物件があったら買い付け前に確認するのが望ましいと言えます。
土地の形状は整形地か非整形地か
また、土地が整形地かそうでないかも重要です。整形地とは正方形や長方形の土地のことを指し、形状が整っているぶん建物を建築する際のプランが立てやすいことから、望ましい土地形状とされています。
逆にそうでない非整形地においては、ひし形や台形、旗竿地（「P」や「Q」など旗のような、狭い通路状の敷地を通じてまとまった区画に至る形状）、三角形や多角形といったものが見られます。
非整形地では建築プランが立てにくく、建物ができてもデッドスペースが出現してしまったり、部屋を斜めに作らざるを得なかったり（少々建築費が高くなる場合も…）することから、そのぶん土地評価は下がります。
再建築可能な土地かどうか
原則として、土地上に建物を建築するには、幅4m以上の道路に2m以上その土地が接していなければなりません。
道路幅員については例外として「42条2項道路」に該当する道路ならOKなどの規定がありますが、それらの基準を満たした土地でなければ、建物を建築することはできません（建築する建物の種類や条例によってはさらに厳しい条件が適用されることもあります）。
これは既に建物が建っている土地でも同様です。道路要件を満たしていない土地では、一度現存する建物を解体してしまったら、何らかの対策を取って要件を満たさない限り再び建物を建てることはできません。
こうした建物が建てられない土地は「再建築不可」と明記され、土地の利用に大きな支障があることから、担保評価は大幅に下がる傾向にあります。
擁壁の上に建っている場合は要注意
多摩や横浜、神戸など坂の多い街ではよく見かけるのですが、擁壁（ようへき）の上に設けられた土地についても注意が必要です。擁壁とは以下のようなものです▼
擁壁は斜面に建物を建てる際に造成されるものです。斜面を削って土を盛ることで平らな土地を作り、それによってむき出しになった土砂が崩れないようにコンクリートや石で擁壁を作るのです。
しかし、この擁壁には古くに造成されたものが多く、現行の建築基準法の基準を満たしていないものが多数あります。そんな土地では、新たに建物を建てる際に擁壁を現行の基準に適合させる義務が生じるため、その費用負担がネックになります。
擁壁を含む宅地造成は大掛かりな工事のため費用も多くかかり、そのぶん不適合擁壁の上にある土地の価値は下がってしまうのです。
現況の擁壁が建築基準法に適合しているかどうかは、その擁壁に建築確認が下りているかどうかでおおむね判断することが可能です。該当の物件の購入を検討する際には、必ず擁壁が現行法に適合したものであるかどうかを確認しましょう。
土砂災害警戒区域などにかかっていないか
他にも、土砂崩れの被害を受ける可能性がある土地に対して指定される「土砂災害（特別）警戒区域」だったり、その他条例などで建築や居住に何らかの支障があることが考えられたりする土地も、評価は下がることとなります。
また過去に化学工場が立地していた土地などは土壌汚染の可能性が考えられるため、該当の土地で土壌汚染調査を実施していない場合も、そのリスク分価値は下がります。その他にも近隣にごみ処理場や暴力団関係施設などの嫌悪施設がある場合もマイナス要素になります。
その他要素は「土地としての便益」で判断
上記の他にも様々な要素で土地担保評価の加減点は行われます。いずれのポイントについても、その判断軸は「土地として利用しやすく、建物を建てることで何らかの利益が得やすいかどうか」という点になります。
例えば、日当たりの良い南向き（南に接道）の土地であったり、日当たり・視認性・防火上のメリットがある角地にあったりする土地は、そのぶん住居や事業用途において利益が期待できるため、価値は上がる傾向にあります。
一方で日当たりが悪かったり、道路付けが悪かったり（道が狭い、未舗装、行き止まりなど）、地盤が緩かったり、海抜0メートル以下にあったり等の要素はマイナスとなります。
基本的に物件価格と担保評価額いずれの査定においても、これらの加減点要素は同様です。そのため販売価格の安い物件は担保評価も相応に低くなりがちです。
ただし不動産投資においては、たまに値付けミスの物件に出会うことがあり、販売価格に対してかなり担保評価（≒資産価値）が高く出るものもあります。こうした物件を根気強く探し、積極的に狙いに行くのも投資手法としてはアリでしょう。
まとめ
不動産投資においては、いかに融資を受けられるかがカギになります。そこで重要になるのが担保評価です。
気になる物件を見つけたら、相続税路線価から大体の土地の価値を導き出し、そこから加減点要素がどこにあるかを精査したうえで、その土地の価値が販売価格に対して妥当かどうか、融資は下りそうかどうかを購入の判断軸の一つにしましょう。
基本的に「これ安いな！」と思った物件にはそれなりの理由があるので、資料を取り寄せた段階では良いと思っても、実際に内覧して精査をしてみたらイマイチ…といったケースは珍しくありません（僕も今回そうでした）。
しかし、探し続けていればいつか良い物件には出会えるので、諦めずに探し続け、ピンと来るものがあったら慌てずに精査したうえで判断しましょう。既に付き合いのある金融機関があれば、事前に相談して価値を判断するのも有効かと思います。
