ボロ戸建の客付け手順 仲介業者の選定方法や依頼時のポイントなど

不動産投資

ボロ戸建の修繕やリノベーションが完了し、人に貸せる状態まで持っていくことができたら、いよいよ借りてくれる人を探すために仲介業者の選定に入ります。

この記事では、どのように仲介業者を探し、どのように選定すればいいのか、そのポイントについてまとめました。また契約に際して注意しておくべきポイントも紹介しています。

仲介業者を探す方法

仲介業者を探すには、主に以下のような方法があります。

  • Web検索
  • 不動産ポータルサイトから検索
  • 物件近隣の店舗に直接訪問

手っ取り早く複数社の情報を得られるのはWeb検索です。「地域名+不動産会社」などで検索をすれば複数見つかるため、サイトや取扱物件の傾向などを見て、連絡を取ってみるかどうか判断することになります。

また、SUUMOなどの不動産ポータルサイトから地域の不動産会社を探すことも可能です。こちらはその会社が登録している物件の情報を確認しやすく、また賃貸専門なのか、売買のみなのか、両方やっているのかをすぐに判断できるメリットがあり、検討しやすいのが強みです。

その他、物件近くの仲介業者の店舗に飛び込みで話をしに行くというパターンもあります。スタッフが暇な時間を見計らって行く必要があり、タイミングによっては十分な対応をしてもらえないこともあるので、あくまで物件に立ち寄ったついでに考えてみるのもアリ、という立ち位置です。

どの手段でも、基本的に都市部であれば仲介業者を探すのに苦労はしないでしょう。小さな街でなければ、どこにも複数の業者が店舗を構えているはずです。

仲介業者の選定方法とポイント

仲介業者は多数存在するぶん、どうやって仲介を依頼する業者を決定すべきかは悩むところです。以下では、業者選定の方法・ポイントについて解説します。

取扱物件の対象エリアと物件種別から判断する

必ず確認する必要があるのは、「自分の物件が取扱対象エリアに入っているか」「賃貸仲介の実績が多いかどうか」という2点です。ここを間違えると、仲介を断られたり、なかなか契約を決めてくれなかったりするリスクがあります。物件近隣エリアの賃貸物件を多く扱っている業者を選びましょう。

また、マンションやアパート、戸建、店舗といった物件種別も見ておく必要があります。なるべく戸建賃貸を多く取り扱う業者を選ぶようにしましょう。もし戸建の取扱が多い業者が見当たらなかった場合は、ファミリータイプの物件を多く取り扱っているところが望ましいでしょう。

担当者の対応はしっかり確認

仲介を依頼する際の担当者はしっかり精査しましょう。受け答えがしっかりしているか、印象は悪くないか、どこかお客や家主を出し抜こうとしていないか(社風に表れることも多い)、等が最低限見ておきたいポイントです。

自信なさげ、不愛想、失礼な言動、清潔感がない、時間にルーズ、段取りが悪い、といったマイナスポイントを持つ人も世の中にはたくさんいます。しかし、そういった人に依頼すると客付けに時間がかかるリスクが高まりかねません。ここでは厳しく担当者をチェックし、信頼できる人かどうかを確かめる必要があるのです。

仲介依頼時のポイント・注意点

仲介業者を選定し、仲介を依頼する際に意識・注意しておくと良いポイントを解説します。

物件の強みはきちんと伝える

前回の記事ではリノベーションにより物件に強みを作るという話をしました。その強みは客付けにおいて大切な要素となるため、仲介担当者にも明確に共有しておきましょう。

募集を出す前にきちんと担当者と話をしておくことで、PR文の書き方や案内の仕方も変わってくるほか、もし自身が強みだと思っている要素よりも推すべき要素があると担当者が判断した場合には、より強い広告を出してもらえることも見込めます。

写真はキレイに撮影したデータを渡す

これも前回の記事で言及したことですが、物件の写真はプロに撮影してもらったハイクオリティなものが望ましいので、自身で発注し、納品された写真データを担当者に渡すのがベストです。

自分で撮った写真を渡したり、仲介業者に撮影を依頼したりする手段もありますが、素人が撮影した写真とプロが撮影した写真とでは見栄えがまったく異なります。反響が圧倒的に変わるため、リノベーション済み物件では積極的にプロに撮影を依頼することを検討しましょう。

物件概要書(マイソク)はこちらで作るのも一手

また、マーケティングやデザインに自信がある場合は、仲介業者がお客や同業他社に物件を紹介するための物件概要書、通称マイソクを、自分で作って渡すのも一つの手です。

こちらも通常は仲介業者が作成してくれるものですが、売りを明確にアピールしたり、おしゃれなデザインにしたりできれば、こちらも反響にプラスの影響が期待できます。

専任媒介・専属専任媒介契約には注意する

仲介業者の中には、専任媒介・専属専任媒介契約を強く推奨してくるところもあります。仲介を依頼する際に締結する媒介契約には上記を含め3種類あり、違いは以下の通りです。

契約形態 自己発見取引の可否 複数業者への依頼 REINS登録義務 仲介の進捗報告義務
一般媒介契約 無し 無し
専任媒介契約 不可 あり 2週間に1回以上
専属専任媒介契約 不可 不可 あり 1週間に1回以上

一般媒介契約は制限が緩く、複数の宅建業者(不動産業者)に同時に仲介を依頼することが可能です。また自分でお客を見つけて契約することも自由です。

一方、専任媒介契約では仲介の依頼は一社にしかできず、専属専任になると自己発見取引も不可能になります。そのかわり、不動産業者が利用する物件情報共有システム「REINS(レインズ)」に必ず情報を配信しなければならなかったり、定期的に依頼主へ進捗報告を行う義務が生じたりします。

仲介を依頼する際は、基本的に一般媒介契約を選ぶのが無難です。専任・専属専任は仲介業者に有利な契約で、加えて、自社の仲介手数料を最大化するために他社からの案内を不当に拒否する「囲い込み」が行われる可能性もあるため、安易に選ぶのはリスクが高い契約形態です。

何も言わずに専任・専属専任媒介契約を締結させようとする業者や、専任・専属専任をゴリ押ししてくる業者も珍しくないため、その場合は「他の会社さんにも依頼を検討していて…」と伝えて、一般媒介契約を結ぶようにすると良いでしょう。

中には一般媒介契約に嫌な顔をする担当者もいるでしょうが、その場合は素直に他社にも媒介契約を持ち込みましょう。その担当者は一般媒介契約を結んだことでモチベーションが低くなり、積極的に紹介してくれないといった懸念があるためです。

AD(広告料)の話は最初にしておく

慣例として、賃貸仲介では成約時に家賃の〇ヶ月分のAD(広告料)を依頼主から仲介業者へ支払うことになります。相場は地域や物件種別等によりまちまちですが、私の経験では戸建賃貸なら1ヶ月が相場になるかと思います(首都圏、関西で確認)。

私の事例では、賃貸借契約成立後にADの請求をされた事例もあるのですが、この場合請求額によってはトラブルにもなりかねないので、媒介契約の前に金額については確認しておきましょう。

まとめ

仲介業者を探す作業は、最初は意外と骨が折れるものです。そのため、どのように探せばいいか、どんな要素を見て業者選定を行えばいいか、といったポイントをあらかじめ押さえておくことがスムーズな仲介業者選びには肝心ですので、この記事もご参考に頂ければと思います。

また、仲介業者に依頼をする際には、物件の売りをしっかり担当者と共有し、できれば写真やマイソクなどは自身で引きの強いデータを作成・入手し、担当者に渡しておくと良いでしょう。

仲介業者は不動産投資を行うにあたり、賃借人を見つけてくれる大切なパートナーです。情報共有すべきところは共有し、確認すべきところはもれなく確認し、時には注意や指摘も行いつつ、上手に動いてもらえるようコミュニケーションを取りましょう。

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