ブロックチェーンは様々な業界で導入されていますが、業界によっては相性の良し悪しがあります。中でも、ブロックチェーンと相性が良いのが不動産業界です。
なぜ不動産業界とブロックチェーンは相性が良いのでしょうか。それはブロックチェーンの技術としての特徴にヒントがあります。
ブロックチェーンは、不特定多数のユーザー（ノード）がお互いの取引を（ブロックに情報がまとめられる）チェーン状に繋げて管理し、中央管理者不在でデータを管理する仕組みです。「分散型取引台帳」とも呼ばれます。
不特定多数のユーザーが互いに記録を管理しており、特定の管理者がいないことから「非中央集権的なシステム」であることが特徴です。
一方で不動産業界は、それぞれの不動産会社が物件に関する情報を管理している「中央集権的なシステム」によって、これまでは成り立ってきました。それゆえに情報共有の手間がかかったり、売り手に不都合な情報を隠して販売する悪質な業者が存在したりという問題がありました。
そこにブロックチェーンを導入することで、従来頭を悩ませてきた不動産業界にはびこる問題を解消できるだけでなく、不動産業界そのものを新しい形に変える大きな可能性も期待されています。
昨今、ブロックチェーンを活用した「資産をトークン化」するトレンドが生まれています。これは不動産とも大きく関わってくる技術なのです。今回は、ブロックチェーンを使った不動産の新たな形「不動産のトークン化」について解説していきます。
ブロックチェーンによる「不動産のトークン化」とは
今後は、ブロックチェーンによって「不動産のトークン化」が進んでいくことが予想されています。「トークン」には様々な定義がありますが、ここではブロックチェーン技術を利用して発行された自社独自の仮想通貨のことを「トークン」と呼んでいます。
なお、ここで定義するトークンには「発行者・管理者がいる」「個人や法人でも発行可能」「独自の価値付けが行われている」という3つの特徴があります。一般的にはイーサリアムやNEMといったブロックチェーンを用いて発行されることが多く見られます。
つまり、「不動産のトークン化」とは、不動産が「デジタル上の新たな通貨」として生まれ変わることを意味します。新たな概念ですので、いきなりこのように表現しても理解するのは難しいかもしれません。以下から具体例を用いて説明していきます。
収益分配の権利や分配をトークン化する
現在の不動産トークン化市場においては、所有権そのものをトークンに置き換えて取引を行うのではなく、「不動産収益の分配を受け取る権利」がトークン化されるケースが一般的です。
不動産収益の分配を受け取るシステムは、不動産投資信託であるREITや信託受益権の取引など、「不動産証券化」のスキームにおいて既に存在しています。また最近では不動産投資型クラウドファンディングも盛んになってきました。
ですが、不動産トークン化を行うことで、不動産証券を発行するよりも高い利便性を持つことが期待されています。不動産証券と比較した不動産トークンの優位性については、後ほど詳しく解説します。
小口投資家を募れる
現物の不動産を購入するにはまとまった資金が必要です。特に一棟マンションやオフィスビルなどでは数億～数百億円といった価格になるため、買い手は資本の大きな機関投資家に限られるでしょう。
一方、不動産をトークン化し、小分けにして販売をすることで小口投資家を募ることが可能です。それにより大手に限らず個人投資家や中小企業なども不動産を入手できるようになり、オーナーは出口戦略の幅が広がります。
この点は不動産証券化と同様だと言えます。不動産の流動性を高め、投資家が売買しやすくなるメリットがあります。
ユーザー間売買がしやすい
不動産の売買では、一回の取引で様々な契約を行う必要があるなど複雑なプロセスを踏まなければなりません。そのため現在の所有者から別の所有者へと所有権を移転するには、多くのコストと手間がかかってしまいます。
一方、不動産の収益分配権をトークン化し流通することで、まるで「メールでメッセージを送り合う」感覚で、個人ユーザーがオンライン上で売買することも可能になります。
ユーザー間売買がしやすくなることによって、不動産投資に参入したいユーザーの障壁を下げ、不動産取引がより身近なものになるでしょう。
不動産投資型クラウドファンディングは個人ユーザーの参入を簡単にしましたが、収益権を気軽に売買できるようになることでより多くのユーザーを取り込める期待があります。
従来の不動産証券化のスキームに対する優位性
ここまで不動産のトークン化について説明してきましたが、既に不動産証券化などで流動性を上げる仕組みは存在しているため、「トークン化の必要性をあまり感じないんだけど…」という方もいることでしょう。
しかし、トークン化によって証券化以上の利便性を備えることが可能であり、不動産業を営む企業・投資家、双方に大きなメリットを実現することが期待されているからこそ、世界各地で研究が進んでいるのです。
それでは、具体的に従来の不動産証券化スキームに対する不動産トークン化の優位性について解説していきます。
コストと手間が大幅に削減できる
不動産を証券化するには、証券会社に依頼して証券を発行してもらう手続きを踏む必要があります。また、投資家も証券会社で口座を開設しなければ不動産証券を売買することはできません。
不動産会社・投資家はいずれも証券会社を通す必要があり、その際に身分証明書など様々な書類を提出する必要があります。特に証券化を依頼する不動産会社にはかなりの負担がかかります。
また証券会社は膨大な個人情報や取引情報を預かるため、厳重なセキュリティを用意したり、金融庁などへの報告に追われたりしなければならず、それが取引手数料や証券化費用に跳ね返ってくるのが現状の仕組みです。
しかし、トークン化を活用することで、そうした個人情報や取引情報をブロックチェーンによって簡単かつ低コストに厳重管理しながら取引サービスを提供できる期待があります。
また各書類や契約手続き、報告書類の提出もブロックチェーンを通じて電子化できる可能性が高く、従来の紙ベースでのやり取りに比べると大きく手間やコストが削減できるでしょう。
※証券でもトークンでも、有価証券に該当するか否かの判断は変わりませんので、トークン化したからと言って関係省庁への報告義務や法規制が免れられるという訳ではない点には注意が必要です。
個人レベルでの小口販売もしやすい
個人で不動産業を営んでいる方や、事業用不動産を売却したい方も多いでしょう。不動産トークンは、証券に比べて低コストで発行・オンライン管理できるため、個人売買を行うことも容易になります。
不動産収益を得たい個人投資家には、現物不動産やREIT、不動産投資型クラウドファンディングといった従来の選択肢に加え、小口投資および売買が簡単にできる不動産トークンという選択肢が加わります。
また、例えば旅館業を営んでいる事業者が新たな宿泊施設を立ち上げる際などに、将来の事業収入分配を約束するトークンを投資家に販売して資金調達を行うSTO（Security Token Offering）という行為も可能になります。※実際の国内事例を後述します
そのため、個人でも入手できるアセットの種類が多様化し、企業にとっても新たなビジネスチャンスを探れる可能性があると言えます。
流動性をより高くできる
上述の通り、不動産トークン化は証券化に比べてコストを大幅に抑えることができるため、小口での販売も容易になり、また売買も簡単になります。
そのため機関投資家に留まらず、個人も含めた多くの投資家が不動産市場に参入できるため、不動産の流動性をより高くできるのです。これまでは流動性が低く、換金に時間がかかっていた不動産という資産により多くの人が触れられるようになります。
不動産トークン化の事例
ここまでで「不動産トークン化とは何か」ということ、また証券化と比較した場合のトークン化の優位性について理解して頂けたでしょう。
とはいえ、不動産トークン化は従来には無かった技術のため、いきなり自社や営業先で導入を促すのは不安かと思います。そこで、「不動産トークン化」における国内・海外それぞれの事例を紹介します。
国内事例「FUJIトークン」
RAX Mt. Fuji社は、日本発の不動産トークン化事例となる「FUJI」トークンを2018年11月に発行しテスト運用を開始しています。
投資家はこのFUJIトークンを保有することで、物件から生まれたフリーキャッシュフローを受けとることができます。ブロックチェーン技術により、物件に関する契約・経費・配当金などの情報は安全に管理され、トークン保有者はその全ての情報へ簡単にアクセスが可能です。
FUJIトークンを利用した最初の物件は、富士五胡のひとつ河口湖近辺にあるゲストハウスです。過去の運営実績をもとにした予想年間実質利回りは10～15%となっています。
海外事例「Aspen Coin」
米コロラド州でリゾートホテルを運営しているElevated Returnsでは、米SECの認可のもと「Aspen Coin」を発行し、ホテルの再開発資金を調達しました。
「Aspen Coin」はクラウドファンディングサイトIndiegogo上で販売され、米ドル・ビットコイン・イーサリアム（ETH）で合計1,800万ドルの資金調達に繋がりました。
このトークン販売により、当該ホテル価値全体の18.9%が譲渡されたとしています。トークンはホテルの所有権（共有持分）によって裏付けがなされています。
まとめ
不動産トークン化は、不動産という資産を小分けにしてユーザー間売買を円滑に行うことができる「新たな不動産のあり方」です。
トークン化により、従来の不動産流動化スキームよりもコストや手間が削減され、さらなる流動性の高まりが期待できるでしょう。
「シェアリングエコノミー」という言葉があるように、既存のモノをシェアする社会的なトレンドがある中で、特に日本国内における不動産の流動性はまだまだ低いのが現状です。
不動産トークン化によって、従来の不動産業界における問題を解消し、業界を一新する大きなイノベーションの発生が期待されます。
現状の日本においては税制（特定口座取引ができない）などの問題があるものの、将来REITや不動産証券化、不動産投資型クラウドファンディングといった従来型のスキームを大きく塗り替えるかもしれませんね。
