民泊事業者やゲストハウスが入居しているビルは、宿泊需要を取り込める立地にある場合があります。営業実績のあるテナントが入っていれば、購入後すぐに賃料収入が入る点も魅力です。
一方で、テナントの存在だけを理由に「収益性が高い」とは判断できません。特に注意したいのは、現行賃料が周辺相場より大幅に低く、かつ普通借家契約であるケースです。購入後に賃料をすぐ上げられるとは限らず、低い賃料が収益を長期にわたり固定する可能性があります。
ここでは、民泊・ゲストハウス入居中の収益物件を検討する際に、既存賃料のリスクを見抜く方法を整理します。
表面利回りは「今の契約賃料」で計算されている
表面利回りは、一般に年間賃料収入を購入価格で割って計算します。掲載情報の利回りが低い場合、価格が高いだけでなく、テナントの賃料が低く設定されていることもあります。
まずは、表示された価格と表面利回りから年間賃料を逆算します。たとえば、売買価格が1億円、表面利回りが3％なら、年間賃料は300万円、月額賃料は25万円です。この金額を、同じ地域・用途・規模・状態の貸室の募集賃料や成約水準と比較します。
ただし、募集賃料は貸主の希望額です。空室期間、フリーレント、内装負担、定期借家かどうかなどで実質条件が変わります。比較するときは、できるだけ条件をそろえ、複数の事例で確認することが重要です。
市場賃料との差額は、すぐ利益になるわけではありません
仮に市場賃料が月額40万円と見込まれ、現行賃料が月額25万円だったとしても、差額15万円を直ちに受け取れるとは限りません。現行契約が続く限り、原則として受け取れるのは現行賃料です。
市場賃料との差額は、将来の増額余地を考える材料にはなります。しかし、購入時点の収益として確定しているものではありません。投資判断では、現行賃料での収支と、賃料が変わらない期間を前提にした保有計画を先に作る必要があります。
最初に確認するべきは、普通借家契約か定期借家契約かです
契約形態は、購入後の選択肢を大きく左右します。
普通借家契約の特徴
普通借家契約は、期間を定めていても、貸主側が契約終了時に明渡しを求めるには正当事由が必要になる場面があります。賃貸人が変わっても、原則として賃貸借契約上の地位は新しい所有者に引き継がれます。物件を買ったこと自体は、契約条件を自由に変更できる理由にはなりません。
賃料が不相当になったと考える事情があれば、増額を求めることは検討できます。ただし、借主が合意しなければ、話合いだけで解決しないことがあります。調停や訴訟などの手続きが必要になる可能性もあります。結論や所要期間は、契約内容、賃料水準、周辺相場、経済事情などで変わります。
普通借家契約のメリットは、長く営業しているテナントであれば、賃料収入の継続性を見込みやすい点です。デメリットは、賃料改定や退去、用途変更を貸主の都合だけで進めにくい点です。
定期借家契約の特徴
定期借家契約は、一定の要件を満たしていれば、契約期間の満了で終了する仕組みです。満了後の再契約では、賃料や条件を改めて協議できます。
メリットは、出口時期と条件の見直し時期を設計しやすいことです。デメリットは、テナントにとって将来の営業継続が不確実になりやすく、普通借家より低い賃料を求められる場合や、退去リスクが高まる場合があることです。契約書の表題だけではなく、定期借家として必要な書面や説明が整っているかも確認します。
賃上げを前提にした価格評価が危険な理由
賃上げの余地がある物件を検討すること自体は不合理ではありません。ただし、それは「確定収入」と「将来の可能性」を分けて価格に反映させる場合に限られます。
- 確定収入：現行契約に基づく賃料、契約期間、保証金・敷金、滞納の有無です。
- 将来の可能性：合意による賃上げ、契約満了後の再契約、退去後の再募集、改装や建替えです。
- 実現コスト：交渉期間、専門家費用、空室期間、原状回復、改装、テナントや管理会社との関係への影響です。
新所有者が取得直後に大幅な増額を求めると、テナントとの信頼関係が悪化することがあります。宿泊施設の運営では、営業許可・届出、近隣対応、建物管理、騒音対策などで所有者とテナントの連携が必要な場面もあります。賃料交渉だけを切り離して考えないほうが安全です。
一方、賃料が長期間据え置かれ、周辺環境や物価、建物の利用価値が大きく変化しているなら、段階的な改定を協議する合理性が生じることもあります。実現可能性は個別事情によるため、購入前に契約書と賃料根拠を確認し、必要に応じて不動産実務や法務の専門家に相談します。
民泊・ゲストハウスのテナントだからこそ確認する項目
宿泊事業者が入居している場合は、一般的な店舗・事務所の賃貸借に加え、運営の適法性と建物への適合性を確認します。営業が続いていることと、購入後も同じ条件で問題なく運営できることは同じではありません。
- 賃貸借契約で、民泊・簡易宿所などの宿泊用途が明示的に認められているかを確認します。
- 転貸、運営委託、予約サイト掲載などに関する制限がないかを確認します。
- 営業形態に応じた許可・届出と、建物用途、消防設備、避難経路などの整合性を確認します。
- 行政の区域ルール、管理規約、近隣との取り決めによる営業日・時間・用途の制約を確認します。
- 騒音、ごみ、チェックイン対応、共用部利用について、苦情や是正要請の履歴を確認します。
- 賃料の支払状況、売上連動条項の有無、保証・預り金、設備の所有区分を確認します。
これらは、テナント退去後に自ら民泊を運営する場合にも関わります。購入前に適法性や運営条件を確認しておけば、想定した用途が使えないという事態を避けやすくなります。
購入前に行う実務的な確認手順
- レントロールで、月額賃料、共益費、契約開始日、契約期間、更新条件、滞納状況を確認します。
- 賃貸借契約書、覚書、更新合意書を入手し、普通借家・定期借家の別と宿泊用途の扱いを確認します。
- 価格と現行賃料から表面利回りを再計算します。固定資産税、保険、修繕、管理費も見込み、実質的な収支を試算します。
- 周辺の類似物件を比較し、市場賃料の幅を把握します。募集条件と成約条件の違いにも注意します。
- 「現行賃料が10年続く」「数年後に合意で一部増額」「退去後に再募集」のように、複数の収支シナリオを作ります。
- 各シナリオに、空室、原状回復、改装、法令対応、交渉・手続きの費用と時間を入れます。
- 許認可、消防、用途、近隣対応の資料を確認し、必要なら現地調査を行います。
- 現行賃料だけで採算が合う購入価格かを判断します。賃上げ分は、実現時期と確度に応じて慎重に扱います。
低い既存賃料をどう評価するか
低い既存賃料には、二つの見方があります。買主にとっては収益を伸ばしにくい制約です。一方、民泊事業者にとっては、立地や建物条件が合えば強い運営基盤になり得ます。
物件の価値は、賃料水準だけで決まりません。立地、建物の状態、法令適合、テナントの信用力、契約の残存期間、再活用の選択肢を合わせて判断する必要があります。たとえば、現行賃料でも保有収支が成立し、将来の再契約や建替えに現実的な選択肢がある物件は、検討対象になり得ます。反対に、大幅な賃上げだけを前提にしないと収支が合わない物件は、価格や条件をより慎重に見るべきです。
宿泊事業では、良い物件を適切な条件で確保することが収益性に影響します。ただし、既存テナントにとって有利な賃貸条件と、買主にとって有利な投資条件は一致しません。現行契約で得られる収益を出発点にして、将来の改善余地は別枠で検証することが、購入判断の基本です。
民泊運営に適した物件の探し方や、既存テナントがいる物件の収支・契約条件の整理で迷う場合は、条件を整理したうえでお気軽にご相談ください。ご自身で確認を進める際の論点整理にもご利用いただけます。
