リネンの選択は「1清掃当たりの総コスト」で比べます
民泊のリネン運用には、大きく自社洗濯とリネンサプライがあります。自社洗濯は、施設側または清掃スタッフがシーツやタオルを洗濯・乾燥・補充する方法です。リネンサプライは、外部事業者から洗濯済みのリネンを受け取る方法です。
判断で重要なのは、単価の安さだけではありません。予約1件当たりではなく、原則として「清掃1回当たり」で比較します。連泊で清掃が入らないケースがあるためです。さらに、設備投資の回収に必要な清掃回数と、賃貸借契約の残存期間も合わせて確認します。
大人数向けの施設では、1回の清掃で使うシーツ・タオルの枚数が増えます。この場合、リネンサプライの変動費が利益を圧迫することがあります。一方で、小規模な施設や清掃回数が少ない施設では、設備投資と運営管理の負担が先行し、自社洗濯が有利とは限りません。
自社洗濯とリネンサプライの特徴
自社洗濯のメリットと注意点
- 洗濯・乾燥の直接費を抑えられる可能性があります。
- シーツ、タオル、枕カバーの素材や品質を自分で選べます。
- 予備在庫を持てば、急な汚損や追加清掃にも対応しやすくなります。
- 洗濯機、乾燥機、保管棚、リネン購入などの初期費用が必要です。
- 洗濯、乾燥、たたみ、ベッドメイク、在庫管理の作業が発生します。
- 汚損、紛失、劣化による買い替え費用を見込む必要があります。
- 乾燥不足、しわ、におい、毛髪の残りは、宿泊者の評価に影響するおそれがあります。
リネンサプライのメリットと注意点
- 洗濯・乾燥・たたみの工程を減らせます。清掃スタッフの作業時間も読みやすくなります。
- 洗濯乾燥設備や大量のリネン在庫を用意しなくても始めやすい方法です。
- 清掃担当者の採用時に、洗濯作業や移動時間の負担を抑えられる場合があります。
- 1セットまたは1枚ごとの費用が積み上がるため、清掃回数や定員が増えるほど支出も増えます。
- 民泊の運用形態、集配エリア、最低発注量に対応する事業者が限られる場合があります。
- 納品曜日、締切時刻、繁忙期の供給量、緊急時の追加手配を事前に確認する必要があります。
- 仕様変更や料金改定があった際に、運営側だけではコストをコントロールしにくい面があります。
比較に入れるべき費目を整理します
見積書の金額だけで決めると、判断がぶれやすくなります。まず、両方の方式で必要な費目を同じ単位にそろえます。
自社洗濯の1清掃当たりコスト
次の式で概算できます。
自社洗濯の変動費 ＝ 水道光熱費 ＋ 洗剤等の消耗品費 ＋ 作業人件費 ＋ 移動費 ＋ リネン更新費 ＋ 外注があればその委託費
作業人件費には、洗濯機への投入、乾燥、取り出し、たたみ、運搬、棚への補充を含めます。清掃担当者が施設外のコインランドリーを使う場合は、往復時間も人件費として加えます。待機時間が発生する運用なら、その扱いも事前に決めておくとよいです。
リネン更新費は、購入総額を想定使用回数で割って置く方法があります。実際の耐用回数は素材、洗濯頻度、漂白の有無、汚損率で変わります。そのため、開業直後は仮の数値で始め、数か月ごとに買い替え実績で更新する方法が実務的です。
リネンサプライの1清掃当たりコスト
リネンサプライ費 ＝ リネン料金 ＋ 配送・回収費 ＋ 最低利用料の按分 ＋ 緊急対応費 ＋ 不足・汚損時の追加費用
定員別、ベッド数別、セット別など、料金体系は事業者ごとに異なります。通常時の料金だけでなく、繁忙日の追加発注、汚損時の扱い、契約期間、解約条件も確認します。料金が月額固定の場合は、想定清掃回数で割り、1回当たりに直して比較します。
乾燥設備の損益分岐点を出す方法
自社洗濯を選ぶ場合、乾燥機の導入は大きな判断になります。特にコインランドリー利用と比べると、初期費用と1回当たりコストの交換関係になります。
計算式は次のとおりです。
設備投資の回収清掃回数 ＝ 設備導入に必要な初期費用 ÷ 1清掃当たりの削減額
ここでいう削減額は、コインランドリー運用の総コストから、設備導入後の総コストを引いた金額です。コインランドリーの利用料だけを比較してはいけません。移動時間、待ち時間、スタッフの交通費、採用時に生じる業務負担も比較対象に含めます。
例えば、乾燥設備と必要な設置工事の合計が300,000円、導入による1清掃当たりの削減額が2,500円であれば、回収に必要な清掃回数は120回です。月5回の清掃なら、単純計算で約24か月です。これは説明のための仮定です。実際には、ガス・電気料金、故障、修理、稼働率の変動を見込んで余裕を持たせます。
設備の購入費だけでなく、設置場所の確保、給排水・排気・電気またはガスの工事、建物管理者の承諾の要否も確認します。賃貸物件では、原状回復の範囲と撤去費用が収支に影響します。
賃貸借契約の残存期間と照合します
投資回収期間が契約の残り期間を上回るなら、設備投資は慎重に検討すべきです。普通借家契約でも更新が必ずしも確実とは限りません。定期借家契約では、原則として契約満了時に終了するため、特に残存期間の確認が重要です。
目安としては、回収期間が残存期間より十分に短く、稼働低下や清掃回数の減少があっても回収できるかを確認します。設備を次の物件へ移設できる場合でも、移設費、設置条件、保管費を差し引いて考えます。
また、民泊運用そのものについて、用途地域、住宅宿泊事業や旅館業に関する手続き、管理規約、賃貸借契約上の転貸・民泊利用の可否などを先に確認する必要があります。リネン設備の投資判断は、合法かつ継続可能な運営条件を確認した後に行います。
結論を出すための5ステップ
- 施設ごとに、定員、ベッド数、平均宿泊日数、年間想定清掃回数を整理します。
- 自社洗濯とリネンサプライについて、1清掃当たりの総コストを同じ条件で計算します。
- 自社洗濯では、洗濯・乾燥・たたみ・運搬に必要な時間を実測し、人件費へ換算します。
- 乾燥設備を導入する場合は、初期費用を1清掃当たりの削減額で割り、回収清掃回数と回収月数を出します。
- 回収月数を賃貸借契約の残存期間、許認可等の運営継続性、資金余力と照合して決定します。
施設規模だけで決めないことが重要です
清掃回数が多く、リネン量も多い施設では、自社洗濯と乾燥設備が収支上有利になりやすい傾向があります。ただし、清掃人員を安定して確保できない場合や、洗濯・保管スペースが不足する場合は、その優位性が薄れます。
反対に、開業初期、清掃回数が少ない時期、短い契約期間の物件では、リネンサプライによって初期投資と管理負担を抑える選択に合理性があります。運営が安定して清掃回数が増えた段階で、自社洗濯へ切り替える方法もあります。
最終的には、想定稼働率ではなく、低稼働・標準・高稼働の3パターンで計算することが大切です。低稼働でも資金繰りに耐えられるか、高稼働時に清掃品質を維持できるかを確認すると、実行しやすい運営方式を選べます。
物件条件、賃貸借契約、想定清掃回数を踏まえた民泊運営の検討が必要な場合は、物件探しや活用方針の整理についてご相談いただけます。
