ブロックチェーンで変化する不動産売買、その仕組みと事例を解説

ブロックチェーンで変化する不動産売買、その仕組みと事例を解説

不動産業界はまだ十分にIT化が進んでいない業界の一つであり、アナログで非効率な業務フローがいくつも残っています。一方で近年になり、他業界と同様に少しずつIT化の波が不動産業界にも押し寄せ、「PropTech」という言葉も生まれるようになりました。

そんなPropTechにおいては、ブロックチェーンが「不動産売買など複数の業務フローを最適化できる画期的な技術」として注目を集めています。

ブロックチェーンは「分散型取引台帳」と呼ばれるビットコインから始まった台帳システムで、仮想通貨の取引記録を行うだけでなく、権利の証明や取引を簡単にしたり、記録された情報の改ざんを防いだりできる能力が様々な業務への応用に期待されています。

今回は、不動産業界の中でも不動産売買のフローについて、ブロックチェーンがどのように変化をもたらすのか、その仕組みと事例について解説していきます。

 

不動産売買へのブロックチェーン利用の仕組み

まずは不動産売買においてブロックチェーンを活用するにあたり、どのような仕組み化が行われるのかを簡単に解説します。

 

スマートコントラクトによる仲介不要のエスクロー

スマートコントラクトとは、「コンピュータ上でプログラムを書き、当事者双方の署名付きでブロックチェーンに登録し、契約を行う」というブロックチェーンに備わる機能の一種です。

例えば「商品代金〇〇円が支払われた時点で、商品を引き渡す」といった内容をプログラミングしてブロックチェーン上に書き込むことで、取引を自動化することが可能になります。自動販売機をイメージして頂ければイメージが付きやすいでしょう。

このスマートコントラクトを用いることで、「オンライン上で契約を自動実行できる」「当事者双方が直接契約を結ぶことができる」といったことが実現できます。

従来の不動産売買の契約では、仲介業者をはじめ、金融機関、司法書士、法務局など、様々な人や機関を通す必要がありました。しかし、ブロックチェーンを使ったスマートコントラクトによって、必ずしも仲介が必要ではなくなるのです。

スマートコントラクトを利用することで、決済代金の持ち逃げや金額のごまかし、引き渡し書類の不足といったミスを解消することができます。これにより、仲介業者不要で安全なエスクロー(売買代金の一時預かり)が可能になり、売主・買主間の直接取引も容易になるのです。

また、将来的には仲介だけでなく、その他の事業者や行政が人力で行う手続きも自動化できる可能性が注目されており、不動産売買全体をブロックチェーンにより自動化するための試験が世界各国で行われています。

 

書類や図面、手数料の受け渡しや所有権移転登記などの自動化

また、不動産売買契約が成立に至るまでのプロセスにおいては、数多くの書面も必要になります。仲介業者は不動産の情報を集めるために、複数の行政機関を巡り、図面や法的規制、過去の土地記録などの様々な書面を集めなければなりません。

しかし、例えば電子政府の最先端国家であるエストニアのように、将来的にはそうした様々な公的書類がブロックチェーンによって電子化され、オンライン上で簡単に発行・受け渡しを行えるようになることが期待されています。

また、電子化された書類はスマートコントラクトを用いることで、売買代金の決済が完了した後に自動的に買主へ一式が送信されるように仕組み化することも可能です。そうすれば、仲介業者の手間は大きく省けます。

また書面だけでなく、仲介手数料や司法書士報酬の受け渡し、所有権移転や抵当権設定登記なども、ブロックチェーンによって自動化&オンライン上で行うことができるようになると言われています。

なお、このように仲介業者の手間(直接取引の手間も)が大きく省けることから、仲介手数料は現在よりも安くなり、場合によってはタダ同然に設定される可能性も考えられます。その場合、仲介業者はビジネスモデルの転換を余儀なくされるでしょう。

 

不動産売買をブロックチェーン化するメリット

ここからは、不動産売買をブロックチェーン化するメリットについてまとめて解説をしていきます。

 

決済の手間が大きく削減できる

すでに決済代金の受け渡しを自動化できることは解説しました。それによって今まで銀行振込やその立ち会いなどに費やしていた手間を削減することができます。

ブロックチェーンを使うことで、オンライン上で簡単に手付金や残代金の受け渡しを行うことが可能になり、全ての決済工程を合わせても所要時間数分程度までの削減が実現できます。

 

書類や代金の受け渡しミスが防げる

従来は「人が人を繋ぐ」ことで不動産売買が成立してきました。しかし、今後は「技術が不動産と人を繋ぐ」ようになります。

従来は人が行っていた書類や決裁代金受け渡しの作業がブロックチェーンにより自動化されれば、「人為的なミス」が防げるようになります。後々から「あの書類を忘れていたので…」と連絡が来る、なんてことも無くなります。

 

仲介スタッフの人件費削減

先述した通り、スマートコントラクトによって仲介業者が行っていた仕事の多くが削減されます。それに伴い、書類作成や物件のリサーチ等を行っていたスタッフの数は今よりも少なくなるでしょう。そのため、仲介業者にとっては人件費の削減に繋がります。

ただし、先述の通り、ブロックチェーンによって個人間売買が盛んになり仲介が不要になる可能性もありますので、人件費削減に喜ぶだけではなく、将来も生き残れるビジネスモデルへの転換も考えておかねばならないでしょう。

 

ブロックチェーンによる不動産売買の事例

ここまでの説明で、不動産売買とブロックチェーンの相性やブロックチェーンを利用するメリットをご理解頂けたでしょうか。とはいえ、「実際にブロックチェーンを取り入れた会社ってあるのか?」とお考えになる方もいるかと思います。

そこで、海外と国内、それぞれ不動産売買にブロックチェーンを取り入れた事例を1社ずつご紹介します。

 

海外の事例「Propy」

Propy(プロピー)は、ブロックチェーンを利用して世界中の不動産取引を簡単に行うことができるサービスです。不動産投資家の方には「全世界版の楽待」と言えば分かりやすいかもしれません。

従来、海外不動産の売買では、国内不動産の売買よりもさらに複雑なプロセスを踏む必要がありました。土地管理や海外送金の方法、ブローカーなどを自分で調べ、各プロセスで様々な書類を作成しなければなりません。

また、場合によっては詐欺に合う可能性だってあります。そのため海外不動産の取引はハードルが高いと言わざるを得ない状況でした。

そういった問題を解決してくれるのがPropyです。Propyでは世界中の不動産情報をオンライン上で掲載しており、不動産の売買までオンラインで実現することができます。

探すのが困難なブローカーも、Propyであれば認定ブローカーへ簡単にアプローチができます。また書類のやり取りや契約など、不動産取引のほとんどの手続きもオンライン上で電子的に完結できるため、大きく手間を省くことが可能です。

Propyでは各書類のやり取りや契約手続きのシステムにおいてブロックチェーンを採用しており、将来的には所有権移転登記もブロックチェーン化していくことを見据えています。

日本でも既にPropyを活用したブロックチェーン不動産取引がニセコで実現しています。海外不動産投資を行いたい個人や企業にとっては非常に期待感が持てるサービスと言えるのではないでしょうか。

 

国内の事例「エスクローエージェントジャパン」

 不動産関連アプリケーションやWebサービスを提供しているエスクローエージェントジャパンは、2018年5月よりブロックチェーンを活用した不動産登記申請を支援するサービスの提供を開始しました。

具体的なサービス内容としては、不動産取引時に決済と同時にブロックチェーン上へ権利を記録することで、権利の移転を保全し登記申請を自動化する、というものです。これにより、不動産取引における利便性と安全性を高めることを実現しようとしています。

現状では、決済完了後に司法書士に依頼し、法務局で所有権移転登記の手続きを行ってもらうことが一般的です。その際、登記完了までには一週間程度かかったり、法務局が閉まる土日祝には即日の申請ができなかったりすることで、法的な対抗要件が備わっていない危険な空白期間が生じていました。

まだ法務局での不動産登記手続きをブロックチェーン化するレベルには至っていないものの、「物件の引き渡しによる所有権移転を証明する登記に代替する手段」として活用されることを狙いとしています。

今後、政府がブロックチェーンを活用した登記システムを導入することになれば、こうした仕組みはさらに利便性・安全性が向上することでしょう。

 

その他にも不動産売買におけるブロックチェーンの導入実験は日本を含む世界各国で進んでいます。今後は、アナログで不便な不動産売買の手続きも大きく効率化され、またボーダーレスな取引も容易になることでしょう。

 

まとめ

不動産売買とブロックチェーンとの親和性は高く、不動産売買においてブロックチェーンを導入するメリットは多いと言えます。むしろ「ブロックチェーンを導入しなければ、企業として生き残っていけない」という状況にもなるかもしれません。

ブロックチェーンを導入することで、不動産売買における従来の複雑なプロセスは簡略化され、仲介業者も売主・買主もそれぞれコストを大きく削減できるでしょう。

日本においてはまだブロックチェーンの不動産売買における活用は部分的ですが、着実に開発も進みつつあります。不動産業界の内情を知っている自分としては、なるべく早期にブロックチェーンが一般化して欲しいな…と思います。

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